Как продать квартиру, которая была оформлена по ипотеке?

Все круги ада пройдены. Ипотечный займ получили, новоселье отметили. Но вдруг жизнь очень сильно меняется. Кто-то принял решение развестись, кто-то просто потерял работу и попал в долговую яму. А кому-то, наоборот, улыбнулась удача, и появился шанс приобрести более просторную квартиру, которая расположена в непосредственной близости от «родного» офиса. Но как же расстаться со своей нынешней недвижимостью, находящейся в залоге у банка, и не остаться при этом у разбитого корыта?
Несколько лет назад, когда недвижимость постоянно росла в цене, продажа купленной по ипотеке квартиры представлялась не таким уж и сложным делом. Более того, за счет годового роста ее стоимости на этой перепродаже можно было серьезно выиграть. Сегодня же залоговые квартиры продаются не меньшими темпами, только вот причина их продажи в большинстве случаев другая — невозможность покрыть кредитные платежи.
Вообще, продать заложенную по ипотеке квартиру без согласия банка не получится (данный момент всегда прописывается в договоре). По сути, банкиры и вовсе имеют право отказать в продаже залогового имущества. Однако чаще они все же идут навстречу заемщикам, требуя при этом оплатить около 1% от общей стоимости ссуды «за подготовку пакета документов для совершения сделки».
Основная сложность заключается в самой схеме продажи, а точнее процедуре снятия залога. Итак, для того чтобы продать ипотечную квартиру, заемщик должен найти такого покупателя, который будет располагать всей суммой и при этом согласится внести аванс в счет погашения задолженности по кредиту. Банк выдаст продавцу документы о снятии ипотеки, после чего последний сможет непосредственно перейти к процессу оформления договора купли-продажи.
Правда, есть одно «но»: на оформление всех бумаг обычно уходит порядка 2-3 месяцев, и все это время покупатель вынужден находиться в состоянии полной неопределенности, так как продавец в любой момент времени от заключения сделки может отказаться. И даже если договор аванса уже составлен и подписан, то в случае возникновения трудностей со снятием залога или при отказе государственных органов эту сделку регистрировать покупатель сможет вернуть свои деньги только в судебном порядке.
Но есть реальный способ обезопасить покупателя, и его суть заключается в использовании банковских ячеек. В таком случае кредитная организация дает свое согласие на продажу, однако, залог с недвижимости не снимает. Продавец и покупатель, подписав договор купли-продажи, закладывают деньги и документы для снятия обременения в сейфы. Вся сумма делится на две части: одна покрывает задолженность по кредиту, а остаток причитается продавцу. После прохождения процедуры государственной регистрации займ погашается, а к покупателю переходят документы для снятия залога.
К огромному сожалению, сегодня такую услугу предоставляют лишь несколько банковских учреждений. Они намного охотнее предлагают заложить другую недвижимость или воспользоваться потребительской ссудой. Последний вариант подходит лишь тогда, когда большая часть займа уже погашена, а остаток находится в рамках той суммы, которую кредиторы готовы предоставить без залога.
Теоретически можно использовать и схему с заменой заемщика, но в таком случае покупатель должен будет соответствовать жестким банковским требованиям, а проценты будут пересчитаны по актуальным ставкам. Другими словами, произойдет не просто смена заемщика, а будет составлен и подписан абсолютно новый договор.
До сих пор не отработана и схема на случай улучшения финансового положения клиента, который, желая приобрести в ипотеку большую квартиру, хочет продать предыдущую.
Что касается людей, ставших банкротами, то они тоже зачастую не знают, как правильно себя вести в сложившейся ситуации, а поэтому просто-напросто перестают платить по ипотеке. Такое поведение наносит заемщику самый большой вред, ведь он может не только потерять право собственности, но и рискует попасть в черный банковский список, т.е. уже никогда не сможет оформить новый займ. Впрочем, невыгодна такая ситуация и банкирам. Оценка имущества, работа приставов, судебное разбирательство — все это обойдется им в копеечку, не говоря уже об упущенной выгоде.