Татьяна Велликок: рынок недвижимости Финляндии сегодня (расшифровка доклада)

Финляндия не является курортной страной, как например Египет, Турция, Испания или Франция. Но, несмотря на суровые климатические условия, рынок недвижимости Страны тысячи озер входит в пятерку стран самых востребованных российскими покупателями. О ситуации на финском рынке недвижимости в рамках Конгресса INFOREAL рассказала Татьяна Велликок, представитель компании Biport OY LKV.

Интерес к Финляндии со стороны россиян высок. Только за последний год финское посольство выдало на 20% виз больше, чем годом раньше. Конечно, Финляндия – экономически развитая страна и ждать каких-либо быстрых сверхприбылей от вложений в недвижимость не приходится. Зато такая инвестиция надежно защищена, как в швейцарском банке.

Влияние кризиса

За последний год количество сделок уменьшилось приблизительно на четверть, а объем инвестиций примерно на 34% меньше, чем годом раньше. Основной пик падения пришелся на осень прошлого и начало этого года. Цены, по данным на март-апрель 2009 года, упали примерно на 4,6%, но к концу лета они вернулись примерно на прежний уровень. Если сравнить октябрь 2009 года и сентябрь-октябрь прошлого, то нынешняя среднестатистическая цена не дотягивает до прошлогодней буквально на 2–3%. То есть цены практически не изменились.

Также кризис отразился на том, что муниципалитеты получили возможность самостоятельно регулировать в установленных значениях налог на недвижимость. Местные власти не замедлили воспользоваться этой возможностью и установили максимально предусмотренное значение.

Что предлагается

В Финляндии есть особенности, которые отличают ее даже от западноевропейского рынка. Во-первых, там отсутствует спекулятивный рынок недвижимости. 75% финнов живут в собственных домах и квартирах. То есть в основном финский рынок – это сфера, связанная с постоянным проживанием, переездом.

Как уже было сказано, недвижимость Финляндии – это по большей части частное жилье, а это мало интересует россиян. Также у тех немногих, кто выставлял на продажу жилье до кризиса, сегодня нет необходимости продавать срочно. Объекты просто снимаются с продажи, и количество предложений снизилось. Сейчас предложений в среднем на треть меньше, чем было годом ранее.

С другой стороны, интересна ситуация с однокомнатными квартирами. Так, в Хельсинки цены на них выросли за год на 4%. Это связано с тем, что самое массовое строительство в Финляндии велось в 1960-70 годы. Тогда считалось, что жилье для семьи должно быть просторным, большим и однокомнатные квартиры практически не строились. А это самое востребованное жилье в столице, особенно среди молодежи, студентов, которые не покупают недвижимость, а арендуют ее. Поэтому инвесторы не замедлили этим воспользоваться: однокомнатные квартиры продаются, как горячие пирожки. Доходность от аренды не так высока, как в Азии, примерно 4-6% годовых, но эти проценты крайне надежные. И если во время кризиса основной задачей инвестора является сохранение капитала, то на однокомнатных квартирах можно еще и выиграть.

Читайте также:  Процедура приобретения недвижимости в Италии (краткая версия)

Цены: однокомнатная квартира в спальном районе Хельсинки площадью примерно 30 кв. м стоит от €80 тыс. Стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры составляет примерно €3 тыс.

Российские покупатели

Россиян, правда, не очень интересуют эти однокомнатные квартиры. Хотя некоторые россияне начинают понимать, что такие вложения являются гарантированным пенсионным фондом, которые сами финны считают «надежным тылом». В Финляндии даже считается правилом хорошего тона иметь две-три квартиры.

Основное, что притягивает россиян, – это недвижимость на побережье. В немногих европейских странах можно приобрести жилье с собственной береговой линией. В Финляндии это не только берег, но и своя сауна, свой лес.

В Финляндии на всех иностранцев приходится около 1% всех сделок с недвижимостью, из этого числа 80% – это россияне. За 2008 год продано 15 тысяч объектов недвижимости на побережье, на россиян пришлось примерно 800 из них. С учетом того, что большинство из этих проданных объектов сосредоточено в Восточной Финляндии и вокруг озера Саймаа, то доля россиян в этом регионе получается до 30%.

Покупатели земельных участков

Из регионов для россиян наиболее интересны упомянутое озеро Саймаа, озеро Паяне и берег Финского залива. В кризис практически исчезла категория покупателей, которых интересовали дешевые земельные участки с такой целью, чтобы постепенно своими силами возводить жилье. А число тех, кто покупает дорогие участки с готовыми под ключ объектами, осталось прежним. В целом за последний год спрос на землю снизился.

Стоимость участков очень сильно варьируется. Связано это с тем, что законодательство по охране окружающей среды строго лимитирует объем застройки на берегу. Если это единственный в окрестности участок и вокруг только лес, разрешается больший объем застройки, и ценовая категория совершенно другая, чем если это один из, например, пяти.

Читайте также:  Обзор недвижимости Черногории на март 2010 года

Москвичей интересуют участки недалеко от железной дороги. Сойдя с поезда, можно пересесть в собственную машину, оставляемую там на стоянке. Время до дачи час, максимум полтора. Петербуржцам удобней владеть недвижимостью рядом с границей, чтобы не очень далеко было добираться.

Категория людей, по-прежнему желающая приобрести землю, стала более требовательней. Если это участок расположен не прямо на берегу, озеро обязательно должно быть видно, а панорама – идеальна. Важна близость инфраструктуры для активного отдыха: яхт-клуб, рыбалка и т. д. Очень востребованы поля для гольфа. Настолько, что для того чтобы попасть на них, нужно приобрести акции этого гольф-клуба.

Инвестиции

Для инвестиций наиболее интересны объекты, связанные с туризмом и отдыхом на воде. Самый близкий строящийся комплекс к Петербургу – это Саймаа Гарденз, расположенный в шести километрах от Иматры на территории санатория, основанного еще в XIX веке. Там отдыхали еще члены императорской семьи. Сейчас это один из крупнейших курортных комплексов Финляндии, и предназначен он для использования круглый год. Коттеджи востребованы в том числе и среди самих финнов – для отдыха в выходные дни. Стоимость аренды составляет от 600 до €1 тыс. в неделю. Если инвестировать в такой коттедж или полностью в деревню, вложения окупаются через десять лет, а дальше вы получаете чистую прибыль.

Покупка для себя

Для себя россияне все же приобретают что-то более домашнее, уютное. Сейчас требования таковы, чтобы жилье было полностью оборудовано, вплоть до наличия посуды. Идея такова, чтобы получить отдых полностью от всего, в том числе и от походов по мебельным магазинам. Большим спросом пользуются коттеджи из дерева, хотя их как раз строится мало. Все больше строится сборных домов или из клееного бруса.

Ипотека

Читайте также:  Вести с ипотечных фронтов. Тренд минувшей недели (16–22.02.2009)

Одно из последних заседаний Еврокомиссии было посвящено тому, не стоит ли в Европе ввести регулятор выдачи банковских кредитов, чтобы не попасть в ту же ситуацию, которая произошла в Америке. В частности, не ввести ли по Евросоюзу законодательное ограничение на выдачу кредитов на не более чем 40% от стоимости объекта. То есть при 60% собственных средств. Таким образом, европейские правительства хотят себя обезопасить. Это предложение было крайне негативно воспринято в Финляндии, поскольку это практически лишает среднестатистического финна возможности купить жилье.

Особенности покупки квартир

Отличием Финляндии от других европейских стран является то, что жилье не является недвижимостью в полном смысле этого слова (жилищное акционерное общество). Но это очень удобная форма как владения, так и управления. Вы владеете акциями, акции приписаны к данной квартире и дают полное право владения, пользования, передачи по наследству и т. д. То есть право владения представлено полностью.

В плане распоряжения, а именно технической эксплуатации, существуют ограничения. То есть внутри вы можете делать что угодно со всем, что не связано с инженерными коммуникациями и конструкциями. Иначе требуется разрешение кооператива. Это ограничение введено для безопасности. Также вы не сможете использовать такую недвижимость как склад. В качестве личного офиса – вполне.

Выход на рынок

У компаний, желающих продавать недвижимость в Финляндии, могут возникнуть следующие сложности. С одной стороны, законодательство страны очень простое: если знаешь его досконально, сложностей не возникает. С другой стороны, это сложности с языком. Потому что информация не дублируется ни на русском, ни на английском, и ее много.

Деятельность риэлтора в Финляндии лицензированная. То есть агентство из России не может получить лицензию и начать работать в Финляндии. Но оно может заключить договор с финской компанией, обладающей такой лицензией, и сотрудничать с ней.