Любой иностранный гражданин имеет право приобрести в Тунисе недвижимость в полную собственность – за исключением участков сельскохозяйственного назначения или объектов, расположенных на сельскохозяйственных угодьях.
Значительным, и фактически единственным отличием в проведении процедуры покупки объекта нерезидентом является получение разрешения губернатора области (Autorisation du Gouverneur). Эта процедура является необходимым условием для получения права собственности на объект (Titre Blue, другое название Titre Foncier).
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Прежде всего следует выбрать интересующий объект. Здесь нет никаких четких правил, но важно уметь правильно расставить приоритеты.
Общая рекомендация по Тунису: прислушаться к советам экспертов и осмотреть даже те объекты, которые могут и не подходить под начальные требования, но быть показательными по тем или иным пунктам. Это возможность в процессе по-новому взглянуть на предстоящий выбор и остановить свой взгляд на объекте, который сначала не принимался во внимание.
Так, несмотря на кажущуюся одинаковость сдающихся новых резиденций, существует большая разница в качестве строительства и много мелких деталей, на которые стоит обратить внимание еще до покупки, чтобы во время проживания не столкнуться с неприятными неожиданностями.
Важно обратить внимание на толщину стен, межэтажных перекрытий и материал, из которых они изготовлены. Во-первых, это серьезно влияет на звукоизоляцию, что может оказаться очень важным впоследствии. Во-вторых, «правильные» стены дают ощущение прохлады летом и сохраняют тепло зимой.
Крайне важно в Тунисе наличие центрального отопления. Если находиться здесь с октября по апрель, то отопление просто необходимо. Кроме того, отопление позволяет поддерживать необходимый уровень «сухости» в доме или квартире и, таким образом, избегать появления грибка (а с ним и запаха плесени и затхлости). Прогревать помещения с помощью кондиционера дорого и некомфортно: расходуется большое количество электроэнергии и осушается воздух.
В Тунисе можно отказаться от стереотипа «первый и последний этажи не предлагать». Здесь первый и последний этажи – наиболее ликвидные и интересные варианты. Первый этаж – из-за сада, последний – из-за террас и вида на море. Протечек крыш здесь не бывает, а квартирные кражи – практически из ряда вон выходящее явление, да и большинство резиденций имеет собственную огороженную территорию, системы видеонаблюдения и охрану.
Надо также помнить, что умеренная удаленность от моря может рассматриваться в положительном смысле, потому что буквальная первая линия (когда объект в прямом смысле стоит на пляже), — это, во-первых, повышенная влажность, во-вторых, соленый воздух, приводящий к ржавчине, в-третьих, в ветреную погоду – кружение берегового песка.
ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ТУНИССКОМ БАНКЕ
Одновременно с началом просмотра потенциально интересных объектов стоит открыть счет в тунисском банке. Это простая и бесплатная процедура, требующая около 15 минут свободного времени, заграничный паспорт и точный адрес места жительства в России. Даже в случае изменений планов с покупкой закрыть счет несложно. А вот в случае перечисления денег из России открытый заранее тунисский счет позволит избежать лишней поездки в Россию и обратно для регистрации его в Налоговой инспекции РФ, необходимой для безналичного перевода.
Что касается банков, здесь нет четких рекомендаций, где лучше открыть счет. В Тунисе большое количество банков европейского уровня, многие из них – это дочерние структуры банков с мировым именем, поэтому всегда есть возможность выбора наиболее предпочтительного варианта. Можно сравнивать комиссии за сервисы, разветвленность филиальной сети, наличие интернет-банкинга и пр.
Общая рекомендация по финансовым операциям – избегать оплаты наличными (тем более незадекларированными), не переводить денежные средства строительной компании без открытия счета в тунисском банке, не оплачивать услуги строительной компании, если ее счет открыт за пределами Туниса, не переводить деньги на личный счет владельца строительной компании, избегать комбинированных вариантов. Это позволит предотвратить возможные неприятные моменты в будущем.
За очень редким исключением все переводы внутри страны производятся в местной валюте – тунисских динарах.
ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ПОЛУЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
После того как объект выбран, счет в банке открыт и деньги находятся в Тунисе, можно приступать к оформлению документов, непосредственно отвечающих за перерегистрацию собственности. Фактически, весь процесс проходит в три этапа.
1 этап – Подписание предварительного договора купли-продажи (Promesse de vente), в котором оговариваются все существенные детали сделки. Этот документ является ни чем иным, как обещанием о продаже выбранного объекта.
Promesse de vente обычно составляется адвокатом строительной компании, это типовой документ, но, как и любой договор, он обсуждаем и изменяем. Так, помимо технической информации (данные о продавце, покупателе, предмет сделки и пр.) в нем могут указываться условия купли-продажи, оплаты и дальнейшей передачи собственности, а также дополнительные «нестандартные» условия (например, действия в условиях форс-мажора или продажа «до» получения разрешения губернатора области и т. п.). Если договор сразу составлен с учетом всех интересов покупателя – это существенно сократит время. Во всех остальных случаях есть риск того, что неуказанные моменты могут впоследствии возникнуть, а вот путей выхода из них предусмотрено не будет.
При этом не столь важно, составляется ли этот документ адвокатом строительной компании или адвокатом, который работает со стороны покупателя, важен итог – покупателю следует подписывать не просто предложенную версию как единственно возможную, а подписывать понятный, устраивающий его договор. В данном случае надо помнить, что строительная компания будет идти на уступки или изменения, так как заинтересована в продаже объекта.
Самым надежным является двойной контроль, в случае которого адвокат, работающий со стороны покупателя, оценивает, предлагает свои идеи и вносит коррективы в договор, составленный продавцом.
Стоимость услуг адвоката составляет 1-2% от суммы сделки или является фиксированной. Это договорной процесс, и адвокат сам вправе оценить стоимость своих услуг. Общая сумма за работу адвоката на практике оценивается исходя из задач: например, сопровождение, консультация – это одна задача, сбор документов в Гувернорат – другая, сбор документов на получение право собственности – третья. За покупателем остается право найма адвоката на все этапы или на один из них.
Для оформления официальных документов в Тунисе используются два языка – классический арабский (официальные документы составляются только на классической версии языка, которая существенно отличается от тунисского диалекта) и французский языки. Фактически оба языка равноправны, однако есть документы, которые оформляются только на арабском языке.
Договор Promesse de vente или финальный Contrat de vente могут быть составлены как на арабском, так и на французском языке, у покупателя есть возможность выбора. Конечно, чаще всего иностранным покупателям предлагается французская версия контракта.
В зависимости от сервисов агентства по сопровождению сделки такие документы должны переводиться для понимания и принятия участия в переговорах. Однако финальную версию покупатель подписывает на языке оригинала, она же заверяется в муниципалитете.
В день подписания Promesse de vente происходит оплата (полная или частичная).
Логичным окончанием первого этапа является вызов специального служащего – Huissier. Он за 60-80 динаров (€30,5-40) делает осмотр, обмер и составляет опись квартиры или дома. Этот документ необходим для формирования досье для получения разрешения губернатора области. Фактически это аналог российского акта приема-передачи, но в Тунисе это происходит при непосредственном участии представителя государственного органа. Процедура проводится в момент, когда внесены 100% стоимости объекта.
2 этап – сбор документов для получения разрешения губернатора (Autorisation du Gouverneur) и получение инвестиционного сертификата (Fiche D’investissement).
Процесс подготовки досье для получения разрешения губернатора области полностью осуществляется адвокатом и не требует вовлечения покупателя.
Досье для Гувернората выглядит следующим образом.
- Заявление по установленному образцу (5 экземпляров)
- Копия документов, удостоверяющих личность продавца, точное имя, гражданство, адрес и профессия
- Копия документов, удостоверяющих личность покупателя, точное имя, гражданство, адрес и профессия (в нашем случае это заграничный паспорт)
- Оригинал Promesse de vente
- Документ о праве собственности на объект от продавца
- Документ, подтверждающий оплату муниципального сбора
- Документ, подтверждающий характер использования объекта
- Документ из комиссариата сельского хозяйства о том, что объект не находится на землях, пригодных для сельского хозяйства или, если объектом является земля, что она не пригодна для сельского хозяйства
- Согласие проживающих в данный момент на территории объекта на продажу (в случае вторичного рынка)
- Копия топографического плана
- Копия муниципального плана
- Копия плана дома
- Копия плана апартаментов
- Документ, содержащий информацию о долевой собственности (в случае нескольких владельцев)
- Копия устава и документ, удостоверяющий личность генерального директора (если покупателем является юридическое лицо)
Если продавец нерезидент, дополнительно к этому комплекту предоставляются следующие документы.
- Копия разрешения губернатора
- Документы о международном налогообложении
Процесс получения разрешения губернатора занимает от трех месяцев до одного года. Это существенный момент, на который следует обратить внимание. В это время покупатель вправе проживать на территории объекта, а на руках помимо предварительного договора остается документ, что досье для получения Autorisation du Gouverneur подано и принято.
В случаях, когда речь идет о строящемся жилье возможно, подписание предварительного договора купли-продажи (Promesse de vente) на условиях частичной оплаты. Тогда вносится депозит, размер которого не регулируется законодательно и обычно составляет от 10% до 50% (или первый платеж, при существовании графика платежей). Это не более чем договор о намерениях, и до внесения полной оплаты второй этап (подготовка досье для Гувернората) не наступает.
Если же речь идет о готовом (или только что сданном) объекте, при подписании Promesse de vente вносится сумма в размере 100% и покупатель незамедлительно может пользоваться объектом (то есть получает ключи и въезжает).
Параллельно происходит подача документов на разрешение губернатора области, чтобы получить возможность подписать окончательный договор и получить право собственности на объект (Titre Blue).
Если по каким-либо причинам покупателю все же было отказано в разрешении – не стоит этого пугаться. В предварительном договоре купли-продажи должен быть предусмотрен механизм продажи приобретенного объекта от имени собственника и возврат денег. Это легально.
Кроме того, в десятидневный срок с момента оплаты необходимо оформить инвестиционный сертификат (Fiche D’investissement). Этот процесс, как правило, осуществляет агентство сопровождающее сделку. Для него также не требуется непосредственного присутствия покупателя.
Это важный документ, значение которого нельзя недооценивать. Он подтверждает, какие деньги и на что были инвестированы в страну, и является разрешением на вывоз денег из страны впоследствии (при продаже). Он служит важным документом для исчисления налогооблагаемой базы.
3 этап. После получения разрешения губернатора происходит подписание окончательного договора купли-продажи (Contrat de vente) и получение документа о праве собственности на объект (Titre Blue).
Досье для подачи на получение Titre Blue не менее внушительно, чем досье для получения Autorisation du Gouverneur , но оно также готовится адвокатом и не требует непосредственного присутствия или участия покупателя.
Titre Blue напоминает привычный нам в России документ о праве собственности, получаемый в Росреестре (ранее – УФРС, ГБР), и содержит аналогичную информацию. Кроме того, его название в некоторой мере отражает его вид – это светло-голубого цвета лист бумаги формата А4, составляется строго на арабском языке.
РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ
В зависимости от того, кто и в каком объеме сопровождает сделку, сумма дополнительного бюджета к рыночной стоимости объекта может разниться. Если предположить, что покупатель полностью полагается на себя и не нуждается в сопровождении профессионального агентства, есть расходы, от которых не уйти в любом случае.
- Налог государству. Оплачивается после получения разрешения губернатора области.
- Ежегодный платеж за первый год работы управляющей компании (только в случаях покупки квартир в резиденциях). Фактически это часть квартплаты.
- Услуги по переоформлению документов на газ, воду и электричество с имени строительной компании на имя покупателя.
- Оплата работы Huissier (иногда оплачивается строительной компанией).
Во всех остальных случаях лучше всего, если сделку сопровождает агентство по недвижимости, которое часть услуг оказывает самостоятельно, а кроме того консолидирует работу специалистов, участвующих в сделке, в частности адвоката, переводчика (устного и письменного), представителя строительной компании. В этом случае вся команда работает слаженно, а результат получается очень прозрачным.
В этом случае надо учитывать следующие моменты при финальной калькуляции (все или часть из них).
- Услуги агентства по продаже недвижимости.
- Работа адвоката (консультации, надзор и контроль/сбор документов на разрешение губернатора/сбор документов на получение права собственности).
- Услуги переводчика (устный перевод).
- Перевод необходимых справок и документов (с русского на французский или арабский и, наоборот, тунисских документов на русский). За время проведения сделки таких документов накапливается четыре-шесть.
- Перевод договоров купли-продажи предварительного и окончательного и их промежуточных версий (если это требуется).
- Небольшие суммы за регистрацию документов в государственных службах, выписка документов в банке и т. п.
- Проверка чистоты объекта (в случаях, когда это необходимо).
В любом случае сумма таких расходов, как правило, не превышает 3-4% от суммы покупки.
Налоги на покупку недвижимости в Тунисе
Ситуация с налогами в Тунисе выглядит достаточно просто.
Благодарим за помощь в подготовке материала Полину Водзинскую, компания GG-Dom
