Что разрешено покупать иностранцам. Во сколько обходятся услуги агентства и юридическая поддержка? Как проверить чистоту сделки? Какие дополнительные расходы ждут иностранного покупателя? Читайте всё самое важное и полезное для покупателей недвижимости в Таиланде.
Содержание
- Права и обязанности иностранных покупателей
- Поиск недвижимости в Таиланде
- Резервация объекта
- Заключение предварительного договора
- Регистрация права собственности
- Дополнительные расходы
- Ипотека в Таиланде
- Резюме
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?
По закону любой иностранец имеет право владеть 49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% – у иностранцев.
Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).
Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.
Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.
Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.
Но эти ограничения обходят следующим образом:
- Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя;
- Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций.
Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей.
Затраты:
- 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица;
- Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно;
- Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год.
Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы.
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.
Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold).
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?
Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев.
В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет. Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?
В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.
Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:
- Земельный налог – небольшой, всего несколько бат
- Налог на развитие, которым облагается земля.
- Налог на использование строений то есть аренду
Любой собственник должен оплачивать также коммунальные услуги.
- Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде
При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.
- Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежо
Поиск недвижимости в Таиланде
Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.
- Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Таиланду.
Поисковое окно для подбора недвижимости на портале Prian.ru
Как искать риэлтора в Таиланде?
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство — это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.
Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости.
Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.
В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.
Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.
- Смотрите список риэлторов и застройщиков в Таиланде.
Задачи риэлтора:
- подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
- организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
- согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
- согласование процедуры и даты сделки;
- подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатка
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств.
Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться. Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут.
Этап 2. Заключение договора
После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания.
В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.
Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки
Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:
- Проверка земельного участка — кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
- Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
- Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500).
- Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).
Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.
Этап 4. Оплата сделки
При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.
Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.
Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом.
В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.
- Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости
При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.
Этап 5. Регистрация права собственности
Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.
В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.
Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:
- Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников.
- Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
- Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.
Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold
Возможность удаленного приобретения
Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно.
Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя. Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.
Дополнительные расходы
Сбор за переход права собственности
Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold) сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости.
Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold — 1%.
При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена.
Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.
Гонорар юриста
Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.
Ипотека и рассрочка в Таиланде
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.
Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.
Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.
Резюме: это надо запомнить
- Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны.
- Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства
- В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости.
- Иностранцы не могут получить ипотеку в Таиланде
- Сделку можно оплатить, переведя деньги с банковского счёта покупателя, открытого в любой стране.
