Процедура покупки, налоги и сборы, содержание недвижимости, вид на жительство
Покупка недвижимости в Италии включает следующие этапы:
1. Сначала необходимо выбрать объект. Это можно сделать как в интернете или в печатных изданиях, так и связавшись с агентством, продающим недвижимость в заинтересовавшим вас регионе.
2. Обычно покупатель осматривает заинтересовавший его объект лично, прежде чем принять конкретное решение. Для этого риэлторские компании организуют туры. Сотрудники агентства или застройщика приглашают потенциального покупателя в Италию и возят его по интересным ему объектам.
3. Когда выбор объекта сделан, подписывается предварительный договор (compromesso di vendita). При этом покупатель должен документально заверить продавца, что имеет возможность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недвижимость ему принадлежит, «чиста» от долгов и претензий третьей стороны, а также вообще может быть продана. Договор подписывается в присутствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит задаток, который составляет от 10% до 50% от общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописывается дальнейший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.
4. Если договор расторгается, задаток покупателем не возвращается. За исключением тех случаев, когда в предварительном договоре прописан срок «на подумать».
5. После подписания compromesso di vendita рекомендуется нанять землемера (geometra). Конечно, нотариус может проверить подлинность и верность составления документов, но проверять вашу будущую недвижимость на возможные проблемы он не станет. Это как раз входит в обязанности geometra.
6. В сроки, условленные предварительным договором надо перевести на счет нотариуса всю сумму сделки. Только когда нотариус убедится в переводе всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают нотариальный договор купли продажи (il rogito notarile). Также при его подписании необходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариуса, налоги. NB: Нотариус – важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии. Он представляет государство. Все документы проходят через его руки. Его может выбрать покупатель. Если такой возможности нет, то с поиском нотариуса может помочь агентство.
7. Как только стороны подписывают il rogito notarile, нотариус немедленно отправляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. Происходит это обычно по интернету, поэтому право собственности на недвижимость может перейти покупателю немедленно. Если это оговорено в договоре, въехать в новоприобретенную недвижимость также можно будет сразу после подписания. Окончательная регистрация сделки в компетентных органах занимает около 15 дней, после эего нотариус отправляет вам готовое свидетельство о собственности.
8. Перед началом сделки можно нанять адвоката или юриста. Делать это необязательно – только для собственного спокойствия. Нотариус – очень почетная профессия в Италии. Им доверяют, и они дорожат своей лицензией, которую очень долго и тяжело получить. Поэтому юриста, как правило, нанимают для сопровождения крупных сделок с элитными объектами недвижимости.
НАЛОГИ И СБОРЫ
Все это платит покупатель:
1. Регистрационный сбор – 3–7%
2. Налог на регистрацию земли – €168 или 2% (только для новостроек)
3. Кадастровый налог – €168 или 2% (только для новостроек)
4. Комиссия нотариуса 1,5–-3% (+20% НДС)
5. Комиссия адвоката (если вы его нанимаете) – 1–2% (+20% НДС)
Комиссия агента делится между покупателем и продавцом. Как правило, доля покупателя составляет 2–3% +НДС.
СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Недвижимость в Италии облагается ежегодным налогом в 0,4–0,7% от кадастровой стоимости объекта. Налог на элитную недвижимость рассчитывается по другой, более сложной, формуле, но также не превышает этого значения.
2. Коммунальные платежи составят в среднем €100 в месяц. Эта сумма включает в себя плату за воду, газ, электричество и даже телефон.
3. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.
В рамках управления вашей недвижимостью компания можетследующее.
1. Присматривать за жильем в ваше отсутствие, нанимать фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
2. Выплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи.
3. Сдавать вашу недвижимость в аренду.
Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который вы заключаете с агентством. Все ваши расходы, выплачиваемые за вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Постпродажным сопровождением, например виллы, может заниматься практически любая риэлторская компания.
ВНЖ
Обладание недвижимостью в Италии никаких льгот для получения вида на жительства не дает. Это характерно для всех стран входящий в Шенгенское соглашение. Тем не менее можно подавать заявление на мультивизу в Италию на основании владения недвижимостью. Ее можно оформить в консульстве (посольстве) Италии в России. Подробнее об открытии шенгенской визы можно прочесть здесь
Текст: Алексей Коновалов
