Ипотека в валюте

Многие банки перестали выдавать ипотечные кредиты в валюте – спрос на этот продукт после кризиса пятилетней давности так и не восстановился. Однако некоторые продолжают держать валютную ипотеку в своей продуктовой линейке – исключительно для коллекции, полноты списка, и чтобы у клиента была возможность выбора, хотя он этот продукт почти и не выбирает.
Выгоду валютной ипотеки понимают не все заемщики, зато они хорошо наслышаны о валютных рисках, когда курсовые колебания во время последнего кризиса вогнали заемщиков, предпочитающих кредиты в экзотических валютах, в долги на всю жизнь, и реструктуризация кредитов помогла мало. Даже сейчас, судя по данным Банка России, доля просроченных платежей по валютным кредитам превышает 12% от общего объема валютной задолженности, а по рублевым кредитам этот показатель на порядок меньше – 1,1%.
Выгода или риск?
Как считает начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Евгений Галиахметов, выгода при оформлении ипотечного кредита в иностранной валюте при действующих на рынке процентных ставках существует, так как платеж по валютному кредиту несколько ниже платежа по кредиту в рублях. Однако оформлять валютный кредит целесообразно только в том случае, если клиент желает и имеет возможность гасить ипотеку досрочно. В противном случае – все «прелести» валютных рисков остаются на повестке дня.
Впрочем, с этим утверждением другой эксперт готов поспорить.
Банки дают кредиты в валюте, но далеко не все подобные предложения выгодны для заемщика. Ведь разница в процентных ставках не отличается от рублевых кредитов настолько, как это было до кризиса пятилетней давности. По мнению директора департамента развития розничного бизнеса Росевробанка Юрия Емшанова, валютный кредит выгоден только в том случае, если разница в процентных ставках существенная, а иначе и связываться не стоит.
Эксперт преподал «урок математики» для заемщика на примере продуктов своего банка. «Если брать ипотечный кредит в рублях на 20 лет, ставка 12,25%, с 3 млн. рублей ежемесячный платеж составит 33 590 рублей. При валютном кредите ставка 8,5% (в долларах) ежемесячный платеж, на аналогичных условиях, составит 28 329 рублей. Разница в ставке почти 4% дает уменьшение платежа на 5.261 рублей», – посчитал Емшанов.
Расчеты эти были сделаны в ноябре, когда курс доллара составлял 32,6 рубля за доллар. В конце января курс был уже 34,7 рубля за доллар, что увеличило ежемесячную плату по этому теоретическому кредиту до 30 154 рубля. Вот вам и валютный риск в действии.
Впрочем, эксперт показал «запас прочности», предполагающий повышение курса доллара до 39 рублей – только в этом случае ежемесячный платеж сравняется с рублевым кредитом. Так что, по мнению эксперта, запас для роста валюты в цене есть при минимальном риске и меньшей переплате.
«Особое внимание стоит уделить клиентам, которые покупают квартиру с целью продать ее из-под залога в течение первого года. На ежемесячных платежах он выигрывает, но при закрытии основного долга есть риск увеличения долга в рублевом эквиваленте. При повышении курса доллара хотя бы на 1 рубль основной долг повышается примерно на 3,2%. Поэтому при долгосрочном кредитовании имеет смысл выбрать валютный кредит, при условии, что разница в процентной ставке существенная, и разница в ежемесячных платежах покрывает увеличение курса валюты», – рекомендует Емшанов.
«Важно помнить одно из основных правил любого кредитования: занимать лучше в той валюте, в которой получаешь доход. Это поможет лучше спланировать процесс выплат и избежать ненужных сложностей в случае серьезных колебаний курсов валют. То есть если в банк обращается клиент, получающий зарплату в валюте, то ему занимать в валюте может быть выгодно», – комментирует заместитель председателя правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский.
Эксперт отметил, что существует особая категория заемщиков, которые обладают профессиональным знанием и пониманием финансового рынка. Они могут прогнозировать развитие экономической ситуации и свое финансовое положение в случае ее изменений. Такие заемщики готовы брать ипотеку в валюте, понимая, что экономия на процентах для них является достаточно убедительным обоснованием для принятия валютных рисков. Однако для большинства граждан, получающих свою зарплату в рублях и не обладающих профильным финансовым образованием, увеличивать выгоду и минимизировать риски лучше иначе. А именно – тщательно «копаться» в банковских ипотечных продуктах, «ловить» специальные акции со сниженными процентными ставками в рублях.
Заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович также поддержал аксиому, что кредитоваться лучше и безопаснее в валюте получаемого дохода. «Безусловно, процентная ставка по валютным кредитам ниже, чем по рублевым. Однако, говоря об итоговой выгоде, нельзя забывать о возникающем валютном риске, разнице курсов валют при покупке/продаже», – отметил эксперт.
Даром не надо
Заемщики хорошо усвоили урок прошлого кризиса, поэтому сегодня валютная ипотека – продукт крайне непопулярный.
«Такая тенденция сложилась на рынке после резкого роста курса доллара США в 2009 году. Именно клиенты с валютными кредитами показали наибольший процент дефолтов и массово обращались в банки за услугами рефинансирования и реструктуризации. На сегодняшний день потенциальные заемщики предпочитают кредитоваться в той валюте, в которой получают заработную плату, а это, как правило, российские рубли», – комментирует Евгений Галиахметов («Зенит»).
В Райффайзенбанке также замечен крайне низкий по сравнению с предыдущими годами спрос на ипотеку в валюте. Зато возросло количество желающих рефинансировать валютный кредит в рублевый, что, по мнению Алексея Поповича, напрямую связано с экономическими факторами в стране.
«Рефинансирование валютных кредитов в рублевые наш банк не предлагает. Если говорить в общем, то с точки зрения экономического смысла это может быть обоснованно только тогда, когда у заемщика остается еще большая сумма кредита на долгий срок, а курсовая разница неожиданно изменилась и демонстрирует тенденцию очень значительного дальнейшего роста. В противном случае переоформление кредита и связанные с ним платежи, комиссии просто «съедят» возможную выгоду», – комментирует Евгений Ивановский (Транскапиталбанк).
«Рублевые ипотечные кредиты пользуются большей популярностью – более 90% от общего объема выдаваемых ссуд. Это и логично: ведь большинство граждан,  живущих в России, получают зарплату в рублях, продукты и услуги также оплачивают в рублях. И учитывая серьезные колебания на валютных рынках, брать длинный и крупный кредит в другой валюте представляется труднопрогнозируемым. Поэтому ипотека в российских рублях намного популярнее. Если говорить про тех, кто предпочитает все же долларовые ипотечные кредиты, то, как правило, это те граждане (например экспаты), зарплата которых номинирована в валюте», – говорит заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.
Банкиры не раз замечали, как клиенты старались выбирать валютную ипотеку при понижении курса. По мнению Юрия Емшанова (Росевробанк) – это в корне неправильно. Эксперт бы посоветовал рисковать с валютной ипотекой, наоборот, в период при повышенном курсе, ведь  при его дальнейшем снижении будут снижаться платежи и остаток долга.
«Нельзя сказать, что долларовый ипотечный кредит сейчас популярен. Выбирают его порядка 5% от всех обратившихся в банк клиентов. Кредиты в евро берут не более 1% клиентов.
Выбирают в основном те, у кого уже есть положительный опыт пользования долларовым кредитом, а также те, кто понимает выгоду и готов рискнуть. Также выбирают долларовый кредит клиенты, которым менеджеры банка доходчиво объяснили разницу и выгоду в платежах. Еще один сегмент – клиенты, которые имеют доход в иностранной валюте или их зарплата пересчитывается в рубли по курсу иностранной валюты», – говорит Емшанов.
А вот от рефинансирования кредита в рубли при скачках курса доллара клиенты, как правило, отказываются. Поскольку если сложить «два и два», то ежемесячный платеж по рублевому кредиту оказывается еще больше.
Банки не планируют развивать валютную ипотеку и дополнять продуктовую линейку новыми предложениями этого направления. Но и совсем отказываться от этого вида кредитования не хотят.
«Мы придерживаемся точки зрения, что у клиента должен быть выбор, поэтому валютная ипотека остается в нашей линейке», – говорит Евгений Ивановский.
«При формировании нашей продуктовой линейки клиентоориентированный подход стоит во главе угла. Именно поэтому мы предлагаем ипотеку как в валюте, так и в российских рублях. В дальнейшем мы продолжим придерживаться выбранной стратегии: у нас будут представлены ипотечные кредитные продукты как в рублях, так и в валюте. Индивидуальный подход к каждому клиенту – наше кредо», – поддерживает эту точку зрения Наталья Кулагина (Интеркоммерц).
Источник: bankir.ru