Одним из проявлений глобальной финансовой нестабильности стал кризис на рынке ипотечного кредитования. Для многих наших соотечественников ипотека – новшество конца прошлого века, но на самом деле она существует более двадцати шести столетий.
Столбовые должники
Ипотечное кредитование зародилось в Древней Греции. В 594 году до н.э. афинский правитель Солон отменил долговое рабство, обязав выдавать деньги под залог земельных участков. На таких участках ставился специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, а также сумма и срок возврата долга. Этот столб назывался «ипотека», что в переводе с греческого означает «подпорка». Впоследствии термином «ипотека» стали обозначать кредиты, выданные под залог недвижимого имущества.
Свое дальнейшее развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I–II веках н.э. начали появляться специализированные учреждения, выдававшие кредиты частным лицам под залог недвижимости – прообразы современных ипотечных банков. При императоре Траяне были созданы специальные фонды, предоставлявшие ипотечные кредиты на льготных условиях (под 5% годовых) малообеспеченным категориям граждан – вдовам и сиротам.
Корону за кредит
В Средние века ипотека приобрела широкую популярность. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки ростовщикам или более богатым соседям. Западная Европа как преемник Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав ее более формализованной. Данный вид кредита четко регулировался законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.
В эпоху Позднего Средневековья ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: недвижимость остается во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов.
На первый-второй рассчитайся
В Новое время закладываются основы одноуровневой системы ипотечного кредитования. Она характеризуется тем, что выдачей ипотечных кредитов занимаются только специальные ипотечные банки, которые самостоятельно рефинансируют кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Первые ипотечные банки появляются в германских государствах в конце XVIII – начале XIX века, а окончательно данная схема оформляется к 1900 году. Примечательно, что такие банки нормально функционировали даже в годы Первой и Второй мировых войн.
Дальнейшая эволюция одноуровневой системы привела к появлению американского варианта ипотеки, который начал развиваться в 30-е годы прошлого столетия. Эта система, получившая название двухуровневой, основана на том, что выданные кредиты в дальнейшем выкупаются специально созданными агентствами, которые выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги. Такими агентствами в США, например, являются Fannie Мае (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation).
Особенности национальной ипотеки
Первым видом кредитования на Руси стала именно ипотека. Она появилась в X–XI веках, одновременно с возникновением феодальной собственности. Основными объектами залога служили вотчины (земельные наделы), а также городские дома и торговые помещения. Поскольку банковская система на Руси была неразвита, кредиторами выступали ростовщики и церковь.
Правовые основы ипотеки зафиксированы в Соборном Уложении 1649 года. В нем описаны виды закладываемой недвижимости и процедура сделки и ограничения, которые с этим связаны. К последним относятся запреты на залог или продажу поместий служилых людей (включая инородцев на русской службе), а также на участие церкви в любых сделках с недвижимостью. Одним из наиболее распространенных наказаний за подделку закладных было отрубание руки.
К концу XIX века в Российской империи складывается развитая система ипотечного кредитования, которая ничем не уступает европейской. Однако ее развитие прерывает революция 1917 года. С распадом СССР началось постепенное восстановление института ипотеки. В настоящее время ипотечная система активно развивается, проводятся различные выставки и конференции, посвященные вопросам этого развития. Флагманом направления является Петербургский ипотечный форум, который уже трижды проводила Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».
Конец ипотечного похмелья
Есть ли у ипотеки будущее? Этот вопрос могут задавать себе те, кто собирается приобрести недвижимость в кредит – ведь кризис в мировой экономике во многом вызван обвалом рынка ипотечного кредитования в США.
Во-первых, нужно отметить, что одноуровневая ипотечная схема, распространенная сейчас в Германии, Австрии, Нидерландах и ряде других европейских стран демонстрирует относительную стабильность. Во-вторых, даже американская система, хотя она и подпортила свою репутацию, не является безнадежной. Ведь именно двухуровневая ипотека легла в основу «Нового курса» Франклина Рузвельта, благодаря которому удалось преодолеть Великую депрессию.
Так что нам просто нужно некоторое время на то, чтобы избавиться от «ипотечного похмелья», преодолев недоверие к этой проверенной веками системе кредитования.
Автор: Андрей Величко
