Коммерческой ипотекой называется вид целевого кредита, средства которого предназначены для приобретения физическими или юридическими лицами коммерческой (нежилой) недвижимости. Коммерческой недвижимостью принято считать офисные здания или помещения, склады, торговые и производственные площади. При желании всю эту недвижимость можно приобрести с помощью ипотечного банковского кредита.
В странах Европы и Америки данный вид кредитования имеет более глубокие традиции и практикуется не одно десятилетие. В России же коммерческая ипотека – продукт довольно новый, только начинающий развиваться. Этот вид кредита наиболее востребован у представителей малого и среднего бизнеса.
Ипотечная схема весьма выгодна для приобретения коммерческой недвижимости: спрос на нее постоянно растет, соответственно, повышаются и цены.
Коммерческая ипотека имеет еще несколько названий: бизнес-ипотека, нежилая ипотека, ипотека под залог нежилой недвижимости. Ее особенность заключается в некоторых юридических нюансах. Дело в том, что федеральный закон «Об ипотеке» не содержит пунктов о ипотечном кредитовании на покупку коммерческой недвижимости, по сути ипотечный кредит можно взять только на приобретение жилья. Поэтому если рассматривать коммерческую ипотеку исключительно с юридической точки зрения, то она является особым видом целевого кредитного договора, который выдается конкретно на приобретение зданий или помещений коммерческого назначения.
Принцип данного вида ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику кредитные средства под определенный процент, а в качестве залогового обеспечения выступает непосредственно сам объект кредитования – склад, магазин, производственное здание и т.д.
В связи с тем, что условия бизнес-ипотеки не закреплены законодательно, то они могут существенно разниться у разных банков. Так ссуды (обычно валютные) на приобретение коммерческой недвижимости могут выдать на сроки от 3-х до 20-лет (меньшие сроки предоставляют, как правило, юридическим лицам). Процентные ставки по таким кредитам достаточно высоки – от 12 до 21%, максимальная сумма за редким исключением превышает 1 миллиона долларов.
Нередко банки требуют достаточно большую сумму первоначального взноса, иногда до 45% от стоимости приобретаемого объекта. Лишь одно условие едино для всех: заемщик сначала приобретает недвижимость, оформляет ее в собственность, передает в качестве залога банку и лишь только после этого ему выдается кредит. Это является основным отличием от жилищной ипотеки – закон «Об ипотеке» предполагает сначала выдачу кредита, затем – покупку недвижимости, а лишь затем – передачу ее в залог.
Получается некая парадоксальная ситуация: кредит заемщику не выдадут до тех пор, пока он не предоставит залог, а собственных средств на приобретение недвижимости у него нет – иначе он и не обращался бы в банк. Существует несколько способов разрешения этого юридического казуса.
Во-первых, заемщик может заключить договоренность с продавцом объекта о том, что средства он получит по частям, а гарантом при этом выступает банк. Банк дает гарантию (аккредетив), которая представляет собой оформленное документально обязательство о выплате продавцу остатка стоимости недвижимости сразу же после того, как заемщик оформит объект в собственность и предоставит его в качестве залога банку. После регистрации залога остаток суммы перечисляется на счет продавца. Если продавец соглашается на такие условия, то для покупателя-заемщика это весьма выгодно. Но в реальной жизни таких продавцов можно встретить очень редко.
Во-вторых, можно испробовать более сложную схему. Для удобства продающей стороны регистрируется совершенно новое юридическое лицо (компания, фирма и т.п.), недвижимость оформляется в собственность этой компании. В дальнейшем эта фирма передает банку в качестве залога коммерческую недвижимость, а заемщик за полученные кредитные средства выкупает у компании ее акции, становясь таким образом ее собственником. Эта схема весьма громоздкая и хлопотная, вдобавок покупателю-заемщику придется нести дополнительные траты на оформление юридического лица (ведь продавец в данных тратах совсем не заинтересован).
В-третьих, среди кредиторов все же есть те, кто соглашается с определенным риском и выдает кредит с условием последующего предоставления в залог недвижимого объекта. Репутация у заемщика должна быть безупречной – финансисты в таких случаях очень внимательно проверяют платежеспособность кредитополучателя. Да и свои риски кредитные организации обычно страхуют завышенными процентными ставками.
Распространенной практикой является хранение денег на период оформления покупки и залога в специально арендованных депозитных ячейках. Это определенного рода «подушка безопасности» как для банкиров, так и для заемщиков. Ведь в целом на процедуру может уйти до 2-3 месяцев.
В связи со всеми перечисленными сложностями и формальностями лишь немногие банки в нашей стране имеют в своих кредитных портфелях такой вид займов, как коммерческая ипотека. Среди них: РОСБАНК, ВТБ 24, СОЮЗ АКБ, Банк проектного финансирования, АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, ПромТрансБанк, ВУЗ-Банк, Московский Залоговый банк АКБ, Москоммерцбанк, АкБарс Аресбанк, УРСА-банк и буквально еще несколько финансовых учреждений.
Но при желании заемщики могут обратиться в один из крупных отечественных банков (Сбербанк, Альфа-банк и др.) и попросить кредитовать их для приобретения объекта коммерческой недвижимости. Если банки даже и не практикуют какую-либо стандартизованную ипотечную программу данного направления, они смогут в индивидуальном порядке предоставить какой-нибудь подходящий целевой продукт. Особенно тем клиентам, кто имеет репутацию надежного, платежеспособного заемщика с неиспорченной кредитной историей.
