Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru.

Материал обновлен 15 ноября 2017 года.

Содержание:

• Права иностранцев на покупку недвижимости во Вьетнаме
• Права и обязанности зарубежных собственников
• Поиск недвижимости во Вьетнаме
• Возможность удаленного приобретения
• Резервирование объекта недвижимости
• Заключение договора купли-продажи
• Оплата сделки
• Регистрация права собственности
• Обновление права собственности
• Возможность получения ипотеки
• Дополнительные расходы на сделку
• Резюме: это надо запомнить

Права иностранцев на покупку недвижимости

Недвижимость во Вьетнаме растет в цене несколько лет подряд. Например, в 2015 году квадратный метр, по данным аналитиков CBRE и Colliers International, подорожал на 3-7%. При этом стоимость квартир остается низкой по сравнению с другими регионами Азии.  

До недавнего времени иностранные граждане практически не могли приобрести здесь недвижимость. Владельцами недвижимости могли быть:

• иностранные частные лица, совершающие прямые инвестиции во Вьетнам либо открывшие компании с иностранным капиталом и занимающие руководящие посты;
• иностранные частные лица, внесшие особый вклад в развитие Вьетнама и особо отмеченные за заслуги руководством или Национальным собранием Социалистической Республикой Вьетнам;
• иностранные частные лица, работающие в экономической, культурной и социальной сферах, и имеющие университетские звания и обладающие специальными навыками и знаниями, необходимые Вьетнаму;
• иностранные частные лица, заключившие брак с гражданином Вьетнама;
• предприятия с иностранным капиталом (не являющиеся агентством недвижимости), сотрудникам которых необходимо предоставить жилье для проживания.

1 июля 2015 года рынок недвижимости Вьетнама «открылся» иностранцам.

Теперь все иностранные лица и все зарубежные инвестиционные фонды, банки, вьетнамские филиалы и представительства иностранных компаний могут приобретать недвижимость во Вьетнаме.

Кроме того, им разрешено покупать не только квартиры, но и частные дома (виллы и таунхаусы), а их права на владение недвижимостью значительно расширились. Предыдущий закон разрешал иностранцам приобретать собственность исключительно для личного проживания, теперь же они могут сдавать недвижимость в аренду, торговать ею и наследовать ее.

Правительство внесло существенные поправки в жилищное законодательство, согласно которым теперь гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости на правах аренды сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду. Ранее для приобретения недвижимости было необходимо прожить на территории Вьетнама не менее года. 

Согласно новому закону иностранцы могут купить не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев. 

Во Вьетнаме сохраняются ограничения в отношении собственности на землю.

Согласно вьетнамскому законодательству, государство является полноправным и единым собственником земли. Таким образом, государство признает только право пользования землей, но не право собственности. Право пользования землей передается государством через передачу земли в долгосрочное пользование либо путем сдачи в аренду. В зависимости от целей использования земли государство устанавливает определенные права и обязанности. Пользователь земельного участка имеет следующие права: право обмена, уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства. 

У иностранцев, состоящих в браке с гражданином Вьетнама, существуют такие же права собственности, что и у вьетнамских граждан. Согласно жилищному законодательству Вьетнама, каждый иностранный гражданин, имеющий вьетнамскую визу в своем паспорте, может купить недвижимость во Вьетнаме.

Иностранец имеет право сдавать в аренду свое имущество для любых целей, которые не запрещены законом. Но при этом необходимо получить административное разрешение Жилищного управления Народного комитета. Исключением являются только те зарубежные владельцы местной недвижимости, кто состоит в браке с вьетнамским гражданином. Доход от аренды облагается налогом, при этом ставка налога изменяется в зависимости от суммы дохода.

Права и обязанности зарубежных собственников недвижимости во Вьетнаме
Условия владения жилой недвижимостью для иностранных физических лиц:

Иностранец должен иметь действующий паспорт с отметкой о разрешении к въезду в страну, с отметкой вьетнамского иммиграционного отдела, не подпадающий под дипломатические или консульские иммунитеты.

Не являются обязательными:

• требования к жилью,
• инвестиции во Вьетнам,
• разрешение на работу,
• социальный взнос
• брак с местным вьетнамцем

Однако иностранцы, вступающие в брак с вьетнамцами, имеют право на владение недвижимостью на неопределенный срок. В то время как иностранцы, не соответствующие данным условиям, могут владеть жильем только на протяжении 50 лет. Этот срок может быть продлен еще на 50 лет, при условии одобрения местного Народного комитета, к которому относится недвижимость.

В отличие от других иностранцев, те, кто женат на вьетнамских гражданах, также не должны уведомлять администрацию жилищного управления при сдаче недвижимости в аренду.

Новая правовая база предоставляет иностранцам те же права, что и вьетнамцам, при получении ипотеки.

При наличии жилой недвижимости и ВНЖ иностранный гражданин может беспрепятственно выезжать и въезжать во Вьетнам без оформления визы.

Условия владения жилой недвижимостью для иностранных компаний:

Иностранные предприятия, которые занимаются инвестициями, но не занимаются недвижимостью, могут приобретать частные дома для своих сотрудников, но не могут использовать их для лизинга или в других целях.

Иностранным организациям разрешается владеть частными домами, при условии, что:

• срок собственности не превышает период, указанный в их инвестиционных сертификатах, выданных вьетнамскими компетентными органами;
• недвижимость предназначена только для использования в качестве жилых помещений, для собственного персонала;
• сдача в аренду жилья не допускается.

Иностранные организации могут владеть не более чем 30% от общего числа квартир в многоквартирном доме или не более чем 250 частными домами в одном административном районе.

В целях национальной обороны и общественной безопасности иностранные частные лица и компании не могут владеть жильем в определенных районах. Местный Департамент строительства публикует на своем официальном сайте проекты, в которых иностранцы не могут владеть жильем, и количество домов, в которых зарегистрирована иностранная собственность. Эта база данных еще разработана не для всех городов и провинций Вьетнама.

Оплата за покупку или аренду жилья производится через кредитные учреждения, работающие во Вьетнаме. До настоящего времени не было никаких конкретных указаний относительно валютного контроля этих транзакций.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости во Вьетнаме

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с поиска недвижимости во Вьетнаме на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Вьетнаме.

Приняв решение о покупке, можно обратиться в крупное авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит информацию о рынке, поможет выбрать подходящий объект для инвестиций и получить наиболее выгодные условия. Как правило, лучше всего работать с одним агентом. Так вы сможете сэкономить свое время, а также облегчить задачу агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы. 

Сделки напрямую с продавцом проходят во Вьетнаме довольно часто. Тем не менее, иностранцам рекомендуется обращаться к агенту по недвижимости или к юристу для предоставления их интересов с целью контроля чистоты сделки. На финальной стадии обязательно непосредственное участие продавца и покупателя для подписания договора купли-продажи. 

Возможность удаленного приобретения

Сделку можно совершить удаленно. Для этого надо обратиться к российской компании, работающей с вьетнамскими компаниями-партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами во Вьетнаме. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. При наличии лицензии он занимается юридическим оформлением всех процедур.

Для удаленного приобретения нужна доверенность, которая составляется адвокатом во Вьетнаме. Доверенность высылается в Россию, и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

Однако покупателю все же лучше приехать во Вьетнам для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит во время так называемого смотрового тура, организуемого агентством. Обычно покупатель сам оплачивает проживание. Дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.

Процедура покупки недвижимости
Резервирование объекта. Задаток

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли у застройщика лицензия на строительную деятельность, разрешение на возведение постройки в этом конкретном месте и согласование плана застройки с местными властями. 

При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую у застройщика обратите внимание на наличие следующих документов: 

• свидетельство о регистрации компании
• разрешение на строительство 1/500
• документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок
• одобрение инвестора как застройщика
• разрешение на инвестиционную деятельность

Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, необходимо удостовериться в юридической чистоте документов на приобретаемое жилье. Стоит обратиться к юристу для соблюдения всех формальностей. Проверяются следующие параметры:

• Владение, чистота титула: проверьте документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью, в частности, разрешение на строительство.
• Банкротство: проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом.
• Право на покупку: убедитесь, что нет ограничений на покупку данного типа жилья.
• Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам и другие долги перед управляющей компанией.

Убедившись в чистоте титула и отсутствии каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение о резервации объекта, по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке.  Как правило, продавцу перечисляется депозит в размере 100 млн. донгов (примерно $4500), который является гарантией серьезности намерений покупателя, и в случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации. Обычно объект можно забронировать на срок до 15 дней. Рекомендуется проверить договор с юристом.

Соглашение подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идет о покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами или банковским переводом.

Сбор необходимых документов. Договор купли-продажи

Продавец и покупатель недвижимости во Въетнаме должны предоставить:

• документ, удостоверяющий личность
• свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке
• свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости
• сертификат о правопользовании землей

С данным пакетом документов необходимо появиться у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные бумаги и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости. 

Во время заключения договора необходимо убедиться, что соглашение подписано всеми связанными сторонами или их уполномоченными представителями. Контракт на покупку и продажу жилья должен быть составлен на вьетнамском, поэтому вам понадобится вьетнамский переводчик, чтобы изучить его содержимое.

Хотя многие продавцы предоставляют двуязычную версию контракта для лучшего понимания всеми участвующими сторонами, в соответствии с вьетнамским законодательством, действующей является только вьетнамская версия документа.

Вот на какие детали необходимо обратить внимание при подписании:

• Удостовериться, что свидетельство о собственности принадлежит продавцу, и что он дает гарантию на эту собственность.
• Изучить обязанности продавца в случае возникновения спора по поводу собственности на квартиру по его вине
• Способы оплаты
• Налоги и сборы, подлежащие выплате
• Время перехода права собственности

После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо будет выплатить штраф. 

Оплата сделки

Иностранцы могут оплатить покупку недвижимости как наличным, так и банковским переводом. Предоставление документов о происхождении денег не является необходимым. Но необходимо соблюсти следующие условия:

Оплата покупки недвижимости должна быть проведена через лицензированное кредитное учреждение во Вьетнаме (например, банк). Отправка денег во Вьетнам относительно проста, хотя перевод должен быть надлежащим образом оформлен документально, чтобы позже избежать возможных проблем.

Оплата объекта совершается полностью, если сделка проходит на вторичном рынке и поэтапно, если покупка происходит на стадии строительства у застройщика. Схемы оплаты могут быть разные в зависимости от выбранного объекта, но обычно первый платеж (на стадии фундамента) составляет порядка 20-30%, остальная сумма вносится поэтапно по мере строительства, и последние 5% оплачиваются после получения права собственности.

Вывод денег из Вьетнама по-прежнему является проблемой для иностранных владельцев недвижимости. Предполагается, что у иностранца должны быть документы, подтверждающие источник дохода, такие как: подтверждение дохода во Вьетнаме, подтверждение внутренних денежных переводов во Вьетнам, договор купли-продажи и так далее.

Обычно, если стороны не согласовали иное, покупатель оплачивает регистрационный взнос, а продавец уплачивает подоходный налог. Оплата производится в налоговой инспекции района, где находится дом.

Регистрация права собственности

Как правило, покупатель самостоятельно получает свидетельство о собственности, если стороны не согласовали иное. Примерное оформление свидетельства о собственности составляет от 4 до 12 месяцев.

Свидетельством владения недвижимым имуществом является сертификат на право пользования квартирой/домом/землей. Для получения свидетельства о собственности и права пользования землей необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о выдаче свидетельства на вьетнамском и английском языках согласно установленному образцу,
• документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости,
• разрешение на строительство от местных властей, если осуществляется покупка квартиры в доме со статусом «жилого коммерческого проекта»,
• договор аренды земли или постановление о передаче земли, если осуществляется покупка виллы,
• план-акт передачи квартиры,
• соответствующие документы согласно предписанию в случае дарения или передачи квартиры по наследству,
• оригинал договора купли-продажи или дарения или завещания,
• заверенная копия загранпаспорта,
• квитанция об уплате налога и государственной пошлины в соответствии с законом.

Обновление права собственности

Для иностранного лица, владеющего жилой недвижимостью во Вьетнаме, процедура продления срока владения недвижимостью заключается в следующем:

• За три месяца до истечения срока владения правом на владение собственностью, если владелец желает продлить этот срок, он должен подать заявление на продление, в котором указывается срок продления. К заявлению нужно приложить нотариально заверенную копию права собственности. Эти документы необходимо направить в Народный комитет провинции, в которой находится дом;
• В течение 30 дней с момента получения заявления владельца Народный комитет провинции рассматривает его и выдает письменное разрешение на одно продление срока владения имуществом по требованию владельца. Такое продление не должно превышать 50 лет с даты истечения срока владения, указанного в сертификате.
• Согласно письменному разрешению Народного комитета провинции, орган, выдавший сертификат, выдает продление на Сертификат и направляет копию свидетельства в Департамент строительства той же провинции для статистики.

Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования

Вероятность оформления ипотеки во Вьетнаме высока, если вы отвечаете критериям банка, установленным для заемщика. Как правило, проще всего оформить ипотечный кредит в филиалах международных банков, например, в HSBC, AZN или Citibank. Также можно обратиться за кредитом в государственный банк Vietcombank или в российско-вьетнамский банк VRB.

Как правило, банки могут выдать заем до 70% от полной стоимости квартиры на разные сроки – на 5, 10 или 20 лет в зависимости от банка. Обязательным условием для оформления кредита является предоставление справки о доходах.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости во Вьетнаме

Во Вьетнаме отсутствуют гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство.

Налога на прирост капитала также нет. С частных лиц государство взимает со сделки налог в размере 2% от суммы транзакции, а с компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.

В стоимость недвижимости включается НДС, составляющий 10% от стоимости. В затраты на оформление документов входят нотариальные услуги (0,05%).

При приобретении недвижимости напрямую от застройщика оплачивается регистрационный сбор в размере 0,5%. Как правило, регистрационный сбор входит в стоимость объекта недвижимости и не требует отдельной оплаты покупателем.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо уплатить следующие виды налогов:

• личный подоходный налог в размере 2% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе);
• регистрационный взнос в размере 0,5% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе);
• административный сбор в размере 15 000 вьетнамских донгов;
• сбор за ведение дела в размере 0,15% от стоимости права уступки (не менее 100 000 и не более 5 000 000 вьетнамских донгов).

Расчет расходов на покупку конкретного объекта:

Новые 2-комнатные апартаменты в современном жилом комплексе — $300 000

НДС, 10%: $30000

Услуги нотариуса, в среднем 0,06%: $160

Комиссия агента, 2-5%: $10 500

Итоговая цена недвижимости со всеми расходами и налогами: $340 650

Во время оформления сделки могут также быть привлечены юрист и агент по продаже недвижимости. Услуги первого оплачивает покупатель, второго – продавец. В итоге, дополнительные расходы для каждого участника сделки могут обойтись примерно в 2–5% от стоимости объекта недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по формуле «стоимость строительства х площадь дома (квартиры) х 0,5%». Стоимость строительства устанавливается государством. Если речь идёт о доме с прилегающим к нему участком, то арендная ставка вычисляется аналогичным образом (цена земли х площадь х 0,5%).

Передача по наследству рассматривается как перепродажа. В таком случае необходимо оплатить личный подоходный налог в размере 2% от цены перепродажи, указанной в нотариально оформленном договоре.

Резюме: это надо запомнить

• 1 июля 2015 года рынок недвижимости Вьетнама «открылся» иностранцам. Гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости на правах аренды сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду.
• Согласно новому закону иностранцы могут купить не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев.
• Оплата покупки недвижимости должна быть проведена через лицензированное кредитное учреждение во Вьетнаме (например, банк). Отправка денег во Вьетнам относительно проста, хотя перевод должен быть надлежащим образом оформлен документально, чтобы позже избежать возможных проблем.
• Вероятность оформления ипотеки во Вьетнаме высока, если вы отвечаете критериям банка, установленным для заемщика. Как правило, проще всего оформить ипотечный кредит в филиалах международных банков, например, в HSBC, AZN или Citibank. Также можно обратиться за кредитом в государственный банк Vietcombank или в российско-вьетнамский банк VRB.
• Во Вьетнаме отсутствуют гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство. Налога на прирост капитала также нет. С частных лиц государство взимает со сделки налог в размере 2% от суммы транзакции, а с компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.

Редакция благодарит Наталью Кармалееву, директора по PR и маркетингу Российско-Азиатского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.

Фото phminiat, falco, minhdai, vietnampeoplelandscape — pixabay.com