Об авторе: Олег Капитонов, партнер IIG Real Estate, юрисконсульт, адвокат, специалист в области торгового и корпоративного права, а также международного частного права, сертифицированный оценщик недвижимости.

На рынке недвижимости Германии набирает обороты мезонинное финансирование. Мезонинный кредит (в переводе с итальянского mezzanine – «средний, промежуточный») – это гибридный инструмент финансирования проекта путем займа и собственным капиталом и субординированный (младший) кредит по отношению к традиционному долговому финансированию.

Сделки с мезонином чаще всего заключают профессиональные застройщики и девелоперы. Это компании, которые занимаются развитием объектов недвижимости на немецком рынке или имеют сданные в аренду объекты: многоквартирные дома, офисные помещения, торговые центры.

Несмотря на высокую доходность проектов, связанных со строительством или девелопментом, банки не хотят рисковать и готовы выделить, как правило, не более 50 % от стоимости расходов. Поэтому, если девелоперу не хватает собственных средств, он привлекает капитал инвестора, и в этом случае сделка с мезонином становится отличной альтернативой обычному кредиту.

Мезонин: инструкция к применению

Исторически так сложилось, что в центре жилых районов часто можно встретить коммерческие офисные помещения, которые по своим стандартам уже устарели. Это могут быть здания, построенные в 60-70-е годы. Содержать их достаточно дорого, и они не очень привлекательны для арендаторов. Такого рода здания продают и покупают девелоперы, которые перестраивают их в жилые объекты, а потом реализуют как квартиры, сданные в аренду, либо перепродают.

Зная ситуацию на рынке, профессиональный девелопер может составить план развития объекта, на основе которого он рассчитывает размер капитала, необходимый для реализации. Имея разработанный бизнес-план, он находит инвестора, который предлагает мезонинный капитал.

В подобного рода проектах мезонинный капитал может составлять 90-95% необходимой инвестиции, то есть девелоперу потребуются минимальные вложения собственного капитала. В зависимости от стратегии проекта мезонинный инвестор может перенять объект после реализации в собственный портфель и выйти из проекта. Капитал возвращается с процентами после продажи объекта целиком или отдельных квартир/коммерческих помещений.

Кто является мезонинным инвестором

Согласно статистике, в данный момент на немецком рынке недвижимости порядка 130-140 игроков. Их разделяют на четыре категории: порядка 50% всех инвестиций делают фонды, 20% — семейные офисы (фирмы, управляющие капиталом определенных семей из поколения в поколение), по 14-15% — финансовые институты, к которым относятся краудфандинговые платформы, частные банки и инвестиционные компании, и институциональные инвесторы – страховые компании и пенсионные кассы.

В 2018 году было отмечено увеличение сделок с мезонином вне городов «большой семерки». Причина – увеличение цен на недвижимость за последние два года. Мезонинные инвесторы готовы делать вложения в недвижимость в городах с населением менее 100 000 человек и прогнозируют увеличение уровня ее доходности. Соответственно, заметен тренд – инвесторы охотно предлагают свой капитал для проектов в городах категории В и С.

Ещё по теме:

• Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии
• Инвестиции в строительство Германии – что важно знать
• Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Преимущества и недостатки

Сделки с мезонином привлекательны тем, что процентные ставки, которые готовы платить участники, в других инвестиционных направлениях на рынке недвижимости Германии получить невозможно.

Так, на предоставленный капитал при финансировании сданных в аренду объектов действует ставка от 5 до 9%, объектов в области девелопмента – от 10 до 12%. Проценты выплачиваются ежемесячно или в конце проекта.

Тенденция последних лет в Германии такова, что ставки на мезонинные кредиты снижаются. В 2017 году они составили 8-11 %, в 2018-м – от 7 до 10,5 %.

Чтобы инвестировать в подобные проекты, нужны достаточно крупные суммы. Для развития или перепрофилирования уже функционирующих объектов, которые сданы в эксплуатацию, обычно привлекают от 7 до 20 млн евро. В этой сфере инвестиции с суммой до 3 млн евро составляют менее 5% рынка мезонинного капитала. В девелопменте застройщикам обычно требуется от 3 до 25 млн евро, которые привлекаются на срок от 12 до 36 месяцев. Здесь инвестиции объемом до 3 млн занимают 13% рынка.

При наличии хорошего проекта выигрывают обе стороны – инвестор за счет процентов, заемщик – за счет большого объема кредита, который от обычного банка не получить. Кроме того, мезонинный капитал может оцениваться банками как собственный капитал компании, что, в свою очередь, дает возможность получить от них финансирование на льготных условиях под более низкий процент.

Рынок мезонинного капитала по-прежнему остается достаточно рискованной сферой инвестиций, как и любое вложение в строительство, и его участники это осознают. Сделки с мезонином заключают профессиональные игроки, способные определить возможные риски. Физическим лицам в большинстве случаев не по силам сделать экономическую оценку проекта, поэтому в этой инвестиционной сфере частные инвесторы встречаются редко.

Гарантии при мезонинных сделках

На что стоит обращать внимание при заключении сделок с мезонином? Во-первых, важно понимание особенностей рынка и экономичности проекта, насколько точны расчеты и каковы шансы их успешно реализовать.

Во-вторых, наличие юридических гарантий, которые может предоставить заемщик. К таким видам гарантий на немецком рынке относится поземельный долг – инструмент, схожий с ипотекой, но имеющий больше возможностей, уступка долей участия, личные гарантии, которые предоставляют сами учредители компании, и договоренности между финансистами об их внутренних отношениях. В первую очередь, это касается ранга, или очередности по возврату кредитов. Эти виды гарантий по-разному используются различными группами инвесторов, но в большей мере они присутствуют у всех кредиторов.

При заключении мезонинных сделок стоит обратиться к специалисту, который проанализирует правовые инструменты, гарантирующие возврат капитала.

Значительный рост цен на жилую недвижимость и потребность новых объектах обеспечивают высокую процентную ставку для мезонинного инвестора. При этом если девелопер приобрел устаревшие офисные площади в коммерческом здании в центре города по достаточно низкой цене, то рост цен на недвижимость покрывает расходы на выплату высоких процентов. Таким образом, сделки с мезонином выгодны как для владельца капитала, так и для заемщика.

Про альтернативу ипотечному финансированию рассказывает Ростислав Петченко, генеральный директор группы компаний GARTAL.

Приобретение недвижимости по системе лизинга

Сейчас получить ипотеку в Чехии, не имея вида на жительство и официальных доходов, стало как никогда трудно. В большинстве случаев банки даже не рассматривают заявления иностранных граждан, не проживающих постоянно на территории страны. Что же делать? Альтернативой ипотеке в данном случае может послужить приобретение недвижимости по системе лизинга.

Суть данной схемы финансирования состоит в том, что недвижимость, выбранную покупателем, приобретает за него лизинговая компания и сдает ему в аренду на длительный срок с правом последующего выкупа. Другими словами, покупатель выплачивает стоимость жилья посредством ежемесячных платежей (аренды), при этом используя его в своих целях, а после установленного срока может стать его собственником.

Такой вид финансирования подойдет тем, у кого

• нет вида на жительство в Чехии
• недостаточный уровень доходов
• нет времени ждать решения банка по ипотеке

В сравнении с классическим ипотечным кредитованием лизинг имеет ряд преимуществ:

• лояльная система оценки платёжеспособности клиента
• короткий срок рассмотрения
• низкий первоначальный взнос
• минимальный пакет документов
• высокий процент одобрения кредита

Принцип работы лизинга

Как и в случае с ипотекой, покупатель платит первоначальный взнос в размере от 30% стоимости недвижимости. После того как компания профинансирует покупку, клиент получает жильё в пользование на основании членства в кооперативе и договора аренды. Сумма ежемесячных платежей, которые идут на погашение кредита, как правило, не превышает рыночную арендную стоимость данного жилья.

Стоит отметить, что лизинговая компания финансирует покупку с помощью средств банка, который, в свою очередь, выступает для клиента в роли гаранта. После того как будет выплачена полная стоимость недвижимости, клиент становится её единственным и полноправным собственником. Перевод в собственность может быть произведён как по истечении срока лизинга, так и досрочно.

Каков срок фиксации?

Размер ежемесячного платежа фиксируется всегда на пять лет.

Каковы требования для получения финансирования?

• Договор бронирования / договор о намерениях купли-продажи недвижимости
• Заявление, подтверждающее размер доходов (по форме компании)
• Оплата первого взноса (минимум 30%)
• Банковский счет в Чехии

Можно ли выкупить недвижимость в любой момент по усмотрению покупателя?

О намерении перевести недвижимость в свою собственность необходимо сообщить за три месяца до этого. Без санкций перевести её всегда можно в срок фиксации.

Какими должны быть доходы?

Сумма доходов, указанная в заявлении, должна покрывать ежемесячные платежи по аренде, коммунальные платежи, а также прожиточный минимум. Например, при финансировании на сумму €136,50 тыс. примерный уровень доходов должен составлять €1,05 тыс. в месяц.

Пример расчета финансирования на 30 лет

Стоимость недвижимости

Первоначальный взнос

Остаток стоимости

Ежемесячный платеж

€195,0 тыс.

€58,5 тыс.

€136,5 тыс.

€693,0

Ещё по теме: 

• Что купить в Праге, чтобы заработать
• Три схемы финансирования недвижимости: рассрочка, ипотека, кредит

Это статья из книги "Гид на жительство — 2019". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!

Фото предоставлено компанией GARTAL

Зачем брать кредит под залог российской недвижимости

Оформление ипотеки в той стране, где находится недвижимость вашей мечты, кажется более очевидным выбором. Но только на первый взгляд. Дело в том, что не каждый соответствует требованиям местных банков.

Например, в Австрии вы не получите заем, если у вас нет постоянного дохода или недвижимости на территории Евросоюза. В Италии по факту россиянам выдают ипотеку только на основании официального дохода в ЕС. А Греция вообще перестала кредитовать иностранцев. До недавнего времени в этой стране действовала специальная программа, но пока она приостановлена.

Подробнее об этом читайте в нашем обзоре.

Российские банки не выдают специальные кредиты для покупки недвижимости за рубежом. А обычный потребительский кредит предполагает сравнительно небольшие суммы. Но есть вариант – кредит под залог имеющейся недвижимости в России. В некоторых банках его еще называют нецелевым.

«Нецелевой» – это значит, что банк не будет выяснять, зачем вам понадобились деньги. Вы можете приобрести на них зарубежную недвижимость (и не только) и не отчитываться за это перед кредитором. Самое важное условие – ваша российская недвижимость остается в залоге у банка вплоть до полного погашения займа. Зато и размер такого кредита исчисляется не в тысячах, а в миллионах рублей.

Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный»: «Чаще всего такие кредиты берут в целях покупки другой недвижимости, рефинансирования, ремонта, строительства и приобретения автомобиля».

Какую недвижимость можно заложить

В разных банках требования к залоговой недвижимости варьируются. Если вы хотите взять такой кредит в Тинькофф Банке, то в качестве залога принимается только квартира в жилом доме. В других банках список объектов шире, но выдвигаются дополнительные условия. Так, в Абсолют-банке следят за удаленностью жилья от границ города, где располагается подразделение банка, – она не должна превышать 100 км.

В Сбербанке есть возможность предоставить в качестве залога не только жилую недвижимость, но также гараж или земельный незастроенный участок. С нежилой собственностью работают и в банке «Санкт-Петербург».

Учтите, что заложить пригородную дачу у вас, скорее всего, не получится. Неудачей закончится и попытка передать в залог недвижимость с обременением, то есть уже действующей ипотекой.

Условия получения кредита

Размер кредита зависит от стоимости залоговой недвижимости. Но где-то речь идет о рыночной стоимости, а где-то – о кадастровой. Этот момент нужно обязательно уточнять при обращении в банк.

Например, если стоимость вашей квартиры в России составляет 3 млн руб., то в Сбербанке вам могут выдать кредит в размере 1,8 млн руб. (60% от стоимости залоговой недвижимости). При этом ваш приблизительный ежемесячный платеж составит 31,8 тыс. руб., а необходимый подтвержденный доход должен быть равен 45,4 тыс. руб. На сайте каждого банка обычно есть специальный калькулятор, который позволит вам примерно оценить свои возможности.

Некоторые банки, например Тинькофф Банк, ориентируются исключительно на рыночную стоимость залогового объекта, которую берут из открытых источников. Те кредитные учреждения, которые принимают во внимание кадастровую стоимость недвижимости, скорее всего, потребуют от вас соответствующие подтверждающие документы.

Срок кредита зависит от ваших возможностей и желаний. Как правило, вы сами определяете, сможете расплатиться в течение трех месяцев или нескольких лет. Но в каждом банке установлен максимальный срок, на который предоставляется заем. А вот размер процентной ставки чаще всего определяется самим банком индивидуально и зависит от многих факторов. Однако он не может быть меньше установленного.

Многие банки предоставляют возможность привлечь созаемщиков. В этом случае с вашими знакомыми, друзьями или родственниками, которые выразят готовность поручиться по кредиту, тоже подпишут соответствующие документы.

Условия кредитования в популярных российских банках

(получены путем телефонного опроса 07 ноября 2018 года)

Банк
Тинькофф Банк
Сбербанк
Банк «Санкт-Петербург»
Абсолют-банк
Банк «Восточный»

Размер кредита
До 80% от стоимости залоговой недвижимости
До 60% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости залоговой недвижимости
До 70% от стоимости недвижимости

Процентная ставка
От 9,9% годовых
12,5% годовых
13% годовых
От 11,99% годовых
От 9,9% годовых

Срок кредита
До 15 лет
До 20 лет
До 15 лет
До 15 лет
До 20 лет

Возможность привлечь созаемщиков
Есть, число созаемщиков не ограничено
Есть, до двух созаемщиков
Есть, до трех созаемщиков
Есть, до четырех созаемщиков
Есть, но только одного созаемщика

Требования к заемщику

Итак, у вас есть недвижимость в России, которую выбранный вами банк может принять в качестве залога. Вы ознакомились с базовыми условиями финансового учреждения и рассчитали свои возможности. Что дальше?

А дальше вам потребуется доказать свою платежеспособность. Большинство банков обязательно потребуют от вас справку о доходах. И отнесутся к этому максимально серьезно. Правда, и здесь есть исключения. Так, в Тинькофф Банк достаточно будет представить паспорт и СНИЛС.

Помимо этого, обычно вас попросят написать специальное заявление, а также представить документ, подтверждающий местную прописку. Последнее ограничение устанавливают не все банки. В Сбербанке, например, можно взять кредит под залог недвижимости, даже имея временную регистрацию.

Далее банку потребуется время, чтобы принять решение по вашему заявлению. Обычно это три-пять рабочих дней. Если оно будет положительным, то приготовьтесь представить документы по залоговому объекту. Приведем здесь список бумаг, требуемых Сбербанком:

• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, договор дарения или договор о наследстве, свидетельство о праве собственности и т.п.).
• Отчет об оценке стоимости жилья.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
• Технический паспорт / поэтажный план жилого помещения.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу жилья в залог.
• Брачный договор (если есть).

Теперь банк зарегистрирует ваш объект как находящийся у него в залоге. И ему останется только выдать вам деньги (как правило, они перечисляются на специально выпущенную карту).

Риски

Самое важное – понимать, что ваша российская недвижимость остается в залоге у банка. А это значит, что в случае неплатежей по кредиту он имеет полное право забрать вашу собственность. Но не стоит драматизировать.

Во-первых, если вы просрочили один-два платежа, в первую очередь кредитная организация будет стремиться урегулировать этот вопрос. В крайнем случае вам сначала начислят штраф, размер которого должен быть прописан в договоре.

Во-вторых, практически в любом банке есть возможность застраховать ваш кредит. В этом случае, если вы, скажем, потеряете работу и останетесь на время без постоянного источника дохода, обязательство по выплате займа возьмет на себя кредитор. Кстати, в некоторых банках страхование может стать поводом к бонусам – например, более низкой процентной ставке.

Автор: Ольга Петегирич

Содержание:

• Австрия
• Болгария
• Германия
• Греция
• Италия
• Кипр
• Латвия
• Польша
• Словения
• Франция, Монако
• Хорватия
• Чехия

Ипотека в Австрии

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 80%

Кредитная ставка
3-5%

Срок кредита

до 20 лет – для жилой недвижимости

10-15 лет – для коммерческой недвижимости

Гернот Ханнесшлегер, директор ImmoTrading GmbH:

Обычно клиентам с российским гражданством кредиты в Австрии не выдаются. Для получения займа гражданин РФ должен иметь доход или недвижимость на территории Евросоюза, чтобы обеспечить залог. В данном случае может помочь поручитель, например, наша компания может выступить посредником при кредитовании высококачественного объекта.

Предпосылками для привлечения финансирования являются наличие собственных средств клиента в размере 50% от оценочной стоимости объекта (причем по оценке банка), личность заемщика, возраст, статус, общее впечатление и т. д.

Кстати, крупные кредиты могут быть получены и в российских банках в Австрии, например, в Сбербанке. Европейская штаб-квартира Sberbank Europe AG находится в Вене.

Никаких ограничений по типам недвижимости, под покупку которой можно взять кредит, для австрийских банков нет. Кредитуют любые объекты. Главное – кредитоспособность клиента и высокая оценка недвижимости банком.

У наших клиентов кредитование пользуется спросом, так как в Австрии довольно низкие процентные ставки. Объемы кредитов варьируются от €500 тыс. до €5 млн.

Ипотека в Болгарии

Валюта кредита
евро, болгарские левы

Сумма займа
до 70% от цены объекта

Кредитная ставка
плавающая, в зависимости от суммы, срока договора, качества обеспечения (от 7,5% до 11% для иностранцев)

Срок кредита
до 20 лет

Николай Колев, директор компании IBG Property:

Россияне интересуются ипотекой в Болгарии крайне редко, большинство сделок оплачивают собственными средствами. Кредитами часто пользуются болгары, для них ставки низкие – 3-3,5%, а для иностранцев – в два-три раза выше. Но если иностранец сможет найти болгарского поручителя, который будет с ним совместно отвечать по обязательствам, то он тоже сможет получить ставку 3,5%.

Предложения для иностранцев у болгарских банков есть. Например, Unicreditbulbank готов кредитовать до 70% от цены объекта. Правда, это распространяется только на новостройки от застройщиков, которые получают финансирование в этом же банке (список они предоставят).

Еще несколько обязательных требований: объект недвижимости для ипотеки должен иметь акт № 16, заемщик-иностранец должен оставить в банке депозит, равный 12 месячным платежам по ипотеке, и заключить договор о представительстве на территории Болгарии с компанией, специализирующейся на продажах или строительстве недвижимости. Также купленный объект надо будет застраховать.

Обратите внимание: на карточках объектов на Prian.ru отмечено, если недвижимость можно купить в кредит.

Ипотека в Германии

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 70%

Кредитная ставка
около 2,5-3,5%

Срок кредита
5-30 лет

Любовь Баумгертнер, учредитель L&B Immobiliya:

Иностранцы могут получить кредит в Германии. Основные условия – наличие собственного капитала (от 30%) и официального стабильного дохода. Плюс, сам объект должен быть ликвидным и не по завышенной цене. Сложно взять ипотеку под жилье в нежилом состоянии, коммерческие объекты, низколиквидные объекты, дешевые предложения (примерно до €100 тыс.).

Заявка рассматривается в среднем один-два месяца, если представлен полный пакет документов. Часто запрашиваются дополнительные справки, подтверждающие данные, указанные в анкете заявителя (Selbstauskunft). Также на усмотрение банка могут быть запрошены любые другие документы, помогающие уточнить платежеспособность клиента.

Низкие кредитные ставки очень привлекают иностранцев, поэтому с таким вопросом обращаются многие, но строгие условия банков, долгое рассмотрение вопроса и необходимость доскональной подготовки документов отсеивают большую часть запросов. Чаще всего успешно получают кредиты солидные состоятельные клиенты по доходным объектам от €300 тыс. (сданные в аренду многоквартирные дома с долгосрочными договорами аренды).

Ипотека в Греции

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 60%

Кредитная ставка
4,4+1,2%

Срок кредита
до 15 лет

Временно приостановлено кредитование

Дамьянос Шахбазидис, заместитель генерального директора Grekodom Development:

До недавнего времени в Греции существовала специальная программа по кредитованию неграждан ЕС. Сейчас она приостановлена, нет возможности получить кредит. В ближайшее время ждем возобновления, но на каких условиях – пока неизвестно.

Раньше банки требовали от заемщика официальный доход от €30 тыс. в год и кредитную историю. Жилье дешевле €50 тыс. и коммерческие объекты не кредитовали. Заявки рассматривали четыре-пять месяцев.

Покупатели из России и других стран за пределами ЕС ипотекой почти не пользовались (по нашей статистике, только 2% клиентов брали кредиты в среднем на €3796 тыс.). По большей части это интересно европейцам.

Для россиян есть альтернатива – рассрочка от владельцев недвижимости. В среднем рассрочка предоставляется на шесть месяцев. Максимальный срок, на который обычно соглашаются владельцы, – 24 месяца.

Кредит на покупку недвижимости в Греции сейчас не возьмешь, зато, если сделка проходит на сумму от 250 тыс. евро, можно получить вид на жительство.

Ипотека в Италии

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 50-60% от цены объекта

Кредитная ставка

3-5% – фиксированные ставки

2-3% + EURIBOR – плавающие ставки*

Срок кредита
до 20 лет

* EURIBOR – средняя процентная ставка, по которой европейские банки кредитуют друг друга. В кредитных договорах с плавающей процентной ставкой этот показатель прибавляется к ставке коммерческого кредита. Если он растет – ипотека дорожает, если падает – дешевеет. В 2018 году ставка EURIBOR отрицательная – в среднем -0,3%.

Екатерина Елизарова, директор московского офиса Palazzo Estate:

Закон остался прежним: на бумаге ипотека для нерезидентов в Италии существует. Но по факту кредиты для россиян и других заявителей из стран за пределами ЕС не одобряют в 95% случаев. Главная проблема – подтверждение платежеспособности. Если у клиента есть официальные доходы в Еврозоне, кредит дадут, а активы в России банки боятся учитывать. Даже если здесь вы очень состоятельный человек, они не возьмут в расчёт ваши доходы. Документы примут, но потом кредит не дадут. Такая ситуация на практике наблюдается уже последние полтора года.

Ипотека на Кипре

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 60% от цены объекта

Кредитная ставка
4-4,5%

Срок кредита
от 10 лет

Георгий Сипилидис, руководитель направления Кипр Grekodom Development:

Каждый случай рассматривается индивидуально. Основное требование – надо доказать свою платежеспособность. Также банк Кипра обязательно запросит кредитную историю.

Заявка может рассматриваться в течение трех – пяти рабочих недель. Из документов потребуются: справка с работы, резюме, паспорт, рекомендательное письмо от вашего банка, размер заработной платы, кредитная история.

В последнее время ипотека не очень популярна, но есть покупатели, которые пользуются заемными деньгами. Иностранцы спрашивают реже, чаще кредиты берут местные жители. Если россияне и привлекают банковские деньги, то, как правило, небольшие суммы, обычно на покупку квартир стоимостью €150-250 тыс. В качестве альтернативы банковскому кредитованию можно рассмотреть рассрочку от застройщика – на первичном рынке многие предлагают такую возможность.

Ипотека в Латвии

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 70%

Кредитная ставка
4,5-6%

Срок кредита
5-20 лет

Артём Пан, член правления ART Balt’s Estate:

Банки Латвии очень разборчиво относятся к нерезидентам. Досконально проверяют легальность доходов. В зависимости от документов, подтверждающих доход, и ликвидности объекта каждому клиенту предлагается процентная ставка – как правило, 4,5-6%. Также предусмотрена комиссия за выдачу кредита – примерно €2 тыс. Досрочно погасить ипотеку можно без штрафных санкций.

Подтвердить доходы можно с помощью следующих документов:

• зарплата за последние один-два года, подтвержденная справками 2-НДФЛ и выпиской с зарплатного счета;
• документы о выплате дивидендов, но только в том случае, если дивиденды выплачивались не менее последних трех лет;
• доходы, полученные от индивидуального предпринимательства, подтвержденные справками 3-НДФЛ.

Банк оценивает не только доходы, но и расходы. Проверяет семейное положение и общесемейный бюджет. Запрашивает информацию об имеющихся объектах недвижимости по всему миру, кредитах, лизингах.

У иностранных покупателей в Латвии ипотека популярна. Больше половины клиентов интересуются возможностью получить кредит для покупки жилья или закредитоваться уже после сделки, чтобы не замораживать деньги в недвижимости.

Квартиру в Риге легко можно купить в кредит.

Ипотека в Польше

Валюта кредита
польский злотый, евро, швейцарский франк, доллар

Сумма займа
до 80-90% от цены объекта

Кредитная ставка
4-4,5%

Срок кредита
до 30-35 лет

Павел Ружицкий, руководитель агентства недвижимости Orzech Lux:

Банки Польши выдают кредиты негражданам ЕС только в том случае, если у них есть ВНЖ в стране, хотя бы временный, срок действия которого еще минимум год (для нескольких достаточно и полгода).

Конечно же, банки любят, чтобы доход был в Польше, лучше всего – рабочий контракт на неопределенный срок (который все равно, по сути, работодатель и сотрудник могут разорвать в любой момент). Причем проработать необходимо фактически всего шесть месяцев (для некоторых банков хватает и трех месяцев) с обязательным фактическим зачислением зарплаты на счет. И с этого счета необходимо покупать какие-то продукты, одежду, в общем не копить деньги, а тратить на обычную жизнь, оставляя каждый месяц сумму, которая, по расчетам, будет уходить на погашение кредита.

Не спешите со схемой «купил фирму – оформил себя туда на работу – получил ВНЖ – взял ипотеку». Раньше такое «прокатывало», так как после получения кредита банк уже не требует доходов или трудоустройства, даже ВНЖ может закончиться, главное, чтобы погашение шло без просрочек. Сейчас в такой фирме нельзя быть одновременно и работником, и учредителем, а лучше даже и не быть одновременно директором. Да и фирма не может быть только созданная, без реальной деятельности, оборотов и т. п. Можно наслушаться разных «консультантов», потратить на все это денег, а в итоге кредит не получить…

Если доходы не в Польше, их юридически принимают в расчет, но возникает другой вопрос. Валюта кредита и валюта доходов должны быть одинаковыми. Поэтому если у вас зарплата в евро или швейцарских франках, можно обращаться за ипотекой. Доллары не очень любят. Ну а в других валютах кредитов не выдают. На практике таких ситуаций с доходом не в Польше много среди фрилансеров.

Мы сами уже не занимаемся организацией получения кредитов, сотрудничаем с несколькими кредитными брокерами, которые сопровождают весь процесс под ключ. При этом услуги брокера оплачивает банк. Многие удивляются, что брокеру ничего платить не нужно. Это действительно так, даже ставка по кредиту будет такая же, как если бы заемщик обратился в банк напрямую.

Причины – банки оптимизируют расходы и переходят на аутсорсинг во всем, в том числе в организации «продажи ипотеки». Брокер также выполняет большую часть работы для банка по оформлению документов, формирует кредитное дело и дистанционно выносит на кредитный комитет. Также он в курсе, какой банк вынужден, например, в конкретном квартале нарастить кредитный портфель для выполнения планов и может дать лучшие условия. Да, с банком в Польше можно торговаться по процентам.

Ипотека в Словении

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 70%

Кредитная ставка
2-2,5%

Срок кредита
5-10 лет; если речь идет о коммерческой недвижимости, то обычно кредит выдают на срок договора аренды + 2 года

Владимир Уваров, директор представительства Future Real Estate в России:

В случае приобретения коммерческой недвижимости банк даст наиболее выгодные условия в тех проектах, где арендатором выступает надежная крупная компания с высоким кредитным рейтингом.

У зарубежных инвесторов в Словении банковское кредитование очень популярно, особенно при приобретении коммерческой недвижимости с якорными арендаторами. Словенские и австрийские банки сейчас охотно кредитуют иностранных инвесторов в проектах создания новых торговых центров и приобретения уже построенной недвижимости с надежными арендаторами.

Основным стимулом выступает небольшая годовая ставка – 2-2,5%, которая при инвестиции в объект с окупаемостью ROI 6-7% позволяет значительно повысить доходность проекта и неплохо заработать на банковских средствах.

Размер кредитования обычно зависит от стратегии инвестора, ее долгосрочности, обычно это:

• 50% кредитования сроком на пять-семь лет при входе в один проект, часть средств от арендного потока уходит на погашение кредита, а часть остается инвестору.
• 70% кредитования при приобретении трех-пяти и более проектов. Как правило, банковское финансирование подбирается в этом случае таким образом, что весь арендный поток уходит на погашение кредита. Схема рассчитана на восемь-десять лет, но при долгосрочной стратегии с участием всего 30% собственного капитала является наиболее выгодной.

В Словении кредитуют не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Ипотека во Франции и Монако

Валюта кредита
евро

Сумма займа
до 50% от цены объекта

Кредитная ставка
1,6-2% + EURIBOR

Срок кредита
8-10 лет

Александр Мацулевич, директор Property ServiceAzur:

Иностранцы могут получить ипотеку во Франции и Монако. Решение о выдаче кредита банки принимают на основании платежеспособности клиента. Размер суммы, которую даст банк, зависит от доходов получателя. Важно, чтобы выплаты не превышали 33% от доходов.

Стоит учитывать, что в случае привлечения кредита расходы на приобретение недвижимости увеличатся на 1-1,5% от цены объекта за счет административных сборов банка, оплаты работы оценщика и нотариальных расходов. Несмотря на это, ипотека может быть выгодна, так как позволяет рассчитывать на налоговые льготы. К примеру, благодаря вычету банковских процентов можно снизить сумму налога на прибыль (доход от аренды), уменьшить или полностью исключить налог на богатство.

Также банки Франции и Монако предлагают различные схемы по оптимизации кредитов. К примеру, можно разместить у них депозит или инвестировать в финансовые инструменты на время выплаты займа, за счет чего уменьшить или полностью покрыть расходы на ипотеку.

Ипотека в Хорватии

Валюта кредита
куна с валютной оговоркой в евро

Сумма займа
до €250 тыс. или до 60% от оценочной цены объекта

Кредитная ставка
от 4,339%

Срок кредита
от 3 до 20 лет

Татьяна Павлюк, директор Croatia4you:

Большинство местных банков работают только с гражданами Хорватии; Raiffeisen готов кредитовать иностранцев, но требует, чтобы у них был вид на жительство и работа в Хорватии. На сегодня только у банка Erste есть ипотечная программа для нерезидентов. Несколько лет назад хорватская «дочка» Сбербанка запускала кредитный продукт специально для россиян, но сейчас предложение уже недоступно.

Среди условий банка – необходимость получить личный идентификационный номер (OIB) в Управлении налоговой администрации, открыть счет в этом же банке, с которого ежемесячно будет переводиться €2 тыс. на погашение кредита, застраховать недвижимость.

Из-за ограничений на выдачу кредитов нерезидентам россияне в Хорватии ипотекой не пользуются. Оплачивают сделки собственными средствами, а на первичном рынке – получают рассрочки от застройщиков. Здесь это распространенная практика.

Ипотека в Чехии

Валюта кредита
чешская крона

Сумма займа
до 60% от цены объекта

Кредитная ставка
около 3%

Срок кредита
в среднем до 30 лет

Ксения Мацикова, руководитель отдела продаж VESSAN Reality:

Процентные ставки в Чехии понемногу растут – это связано с регулировкой рынка со стороны Центрального банка, высоким спросом на недвижимость и на ипотечные кредиты.

Для местных и живущих здесь иностранцев (резидентов) ипотечные ставки в 2018 году – в среднем 2,5-3%. Нерезиденты из любых стран бывшего СССР могут взять ипотеку примерно под 3%. Банки рассматривают индивидуально каждую заявку. А для граждан Израиля у многих есть особые условия, почти как для чехов: ставки – от 2,5%, суммы – до 70% от цены объекта, сроки – до 70 лет.

В договорах процентная ставка фиксируется в среднем на три-пять лет, в редких случаях – на 15 лет. К окончанию срока фиксации ставка пересчитывается по рыночным условиям. Если клиента не устраивает предложение его банка, то по закону он может поменять кредитора – обратиться в несколько банков и получить конкурирующее предложение.

Еще большой плюс – по закону все банки обязаны предоставлять возможность досрочно погасить кредит. Каждый год 20-25% от суммы можно внести без штрафных санкций, к окончанию срока фиксации ставки можно погасить заем полностью.

Кредитуют не все типы недвижимости. На какую-нибудь старую квартиру в провинции ипотеку могут не дать или дать не в полной мере. Перед сделкой банк обязательно проводит оценку объекта. Если жилье в старом панельном доме, если в квартире нет ремонта, то ее оценочная стоимость будет намного ниже рыночной, а кредит посчитают именно от первой суммы.

Чем ликвиднее объект, тем проще получить кредит. Прекрасно кредитуют новостройки в Праге. Этой возможностью пользуются около 45% наших клиентов. Это выгодно – выплаты от аренды позволяют полностью покрыть ипотечные платежи. К тому же, если покупаешь квартиру на стадии котлована, можно зафиксировать ставку на несколько лет, а начать выплачивать кредит уже после ввода здания в эксплуатацию.

• Пройдите интересный тест: определите стоимость недвижимости по одному кадру!

Текст подготовила: Анастасия Фалей

Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.

Факты-2018

Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.

Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).

Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно. 

С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.  

Регина Боргер, WIP Immobilien​: 

«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».

В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.

Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.

Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.  

Общение с банком

Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.

Регина Боргер, WIP Immobilien​:

«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».

Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.

Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.

«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист. 

Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.

Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии

Нужен ли партнер

Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».

Регина Боргер, WIP Immobilien​:

«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность. 

Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».

Содержание статьи:

• Права и обязанности иностранцев в Испании
• Поиск недвижимости
• Поиск риэлтора
• Получение NIE и открытие счета
• Бронирование и проверка объекта
• Предварительный договор
• Нотариальный договор
• Оплата недвижимости
• Регистрация сделки в Реестре
• Дополнительные расходы
• Ипотека в Испании
• Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?

Граждане любой страны мира могут купить недвижимость в Испании. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.

Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке: совершают около 15% от всех сделок. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землей, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?

Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.

С 2013 года вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500000, получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась, и с учетом последних поправок стала самой востребованной в Евросоюзе.

Читайте подробнее о различных способах получить ВНЖ в Испании.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?

Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.

Из этой статьи вы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании.

Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счета в Испании или создании юрлица (что может потребоваться при сделке), необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

В 2017 году в Испании зарегистрировано 513814 сделок с недвижимостью, что на 17% больше, чем годом ранее. В том числе, 100095 объектов купили иностранцы.

Поиск недвижимости в Испании

Начинать рекомендуем с изучения особенностей рынка недвижимости Испании. Статистику цен на недвижимость вы можете найти здесь. Прочитайте также свежие статьи и новости об этой стране, ознакомьтесь с «личными опытами» людей, которые уже приобрели недвижимость.

В 2018 году съемочная группа Prian.ru съездила в Испанию и подготовила серию видеосюжетов из популярных курортных регионов. Посмотрите спецпроект «Испанская мечта», чтобы составить лучшее представление о том, что там продается.

Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить у них непонятные для вас вопросы. Определиться с выбором поможет и посещение выставок по зарубежной недвижимости.

Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «связаться с продавцом»).

Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Как искать риэлтора в Испании?

При поиске помощника в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств:

• Участие риэлтора в сделке необязательно. Главное, для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.

• Испания – очень популярная страна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов.

  Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере, если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.

• При этом риэлторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате, есть вероятность связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию.

  Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риэлтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть также участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones, GIPE или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API.

• Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3-5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывают случаи, особенно если в «цепочке» участвует несколько агентов, когда стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риэлтора. Чтобы такого не случилось, рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.

  Заключение оценщика можно получить онлайн за €10-30 на сайтах многих банков. Хотя конечно лучше найти агента, которому вы доверяете.

• И наконец, объем и типы услуг, которые предоставляют испанские риэлторы, тоже очень сильно разнится. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.

Смотрите список риэлторов и застройщиков Испании

Пошаговый алгоритм сделки с недвижимостью в Испании
Этап 1. Подготовка к сделке
Идентификационный номер иностранца

Для проведения крупных сделок, в том числе, покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.

Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета. Обычно риэлторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.

Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично не обязательно.

Счет в испанском банке

Для проведения сделки понадобится счет в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Bankia, Caixabank.

При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т.п.). Многие банки просят предоставить документы с переводом на испанский и легализацией.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счет можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции можно проводить удаленно.

Этап 2. Бронирование и проверка объекта

Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3-5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.

После бронирования недвижимости риэлтор заказывает справку из Реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта или улучшение прилегающей инфраструктуры.

Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель может вернуть задаток в полном объеме.

Этап 3. Предварительный договор

После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, Contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Заявка на кредит (в случае необходимости)

Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риэлтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Читайте подробнее о том, как взять ипотеку в Испании.

Ни одна сделка с недвижимостью в Испании не проходит без участия нотариуса.

Этап 4. Нотариальный договор

Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.

Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (Escritura Publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например, риэлтор. Также если сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон — иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.

Как правило, еще до подписания купчей стороны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента любые другие операции с ним невозможны.

Затем стороны подписывают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.

Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об оплате налогов и коммунальных счетов. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи, оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.

После подписания купчей надо также переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на имя нового владельца. Как правило, риэлтор помогает клиенту в этом вопросе.

Этап 5. Оплата сделки

Самый распространенный способ оплаты недвижимости в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки

Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в Реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании
Налог на покупку недвижимости

Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка».

На вторичном рынке

Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке

Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.

Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.

Подробнее о налогах в Испании читайте здесь.
Услуги риэлтора

Стандартная комиссия риэлторов в Испании – 3-5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.

Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гонорар юриста

Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату — €50-300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500-2000, третьи берут процент от цены объекта – 1-1,5%.

Нотариальные расходы и регистрация объекта

За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус, как правило, получается 1-2% от цены объекта.

Услуги переводчика

Если покупатель не понимает испанский, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.

Ипотечные сборы

В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо будет оплатить оценку объекта (€300-500), сбор за открытие кредита (0,5-1%), застраховать имущество (€100-1000 в год в зависимости от суммы покрытия и тапа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно оплатить услуги ипотечного брокера – 0,5-1% от суммы кредита.

Читайте также:

• Расчет расходов на покупку новой квартиры в Аликанте.
• Расчет расходов на покупку элитной виллы на Коста-дель-Соль.
• Расчет расходов на покупку квартиры в Барселоне.

Ипотека в Испании

Докризисная Испания (до 2008 года) была известна щедростью в вопросах выдачи ипотеки. Тогда местные банки были готовы финансировать 110% от цены объекта, т.е. недвижимость можно было купить, не имея ни евро собственных сбережений, банк мог оплатить даже государственные налоги на сделку. Причем, такие условия были доступны и для нерезидентов. Когда начался кризис, требования существенно ужесточились. Но времена меняются и сейчас ипотека в Испании для иностранцев снова доступна.

Типичные условия кредитов в Испании:

Ставка
От 2%

Сумма
До 80%

Срок выдачи
20-30 лет

Резюме

• Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
• Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500000 могут получить вид на жительство.
• Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
• В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риэлтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
• При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
• Дополнительные расходы на покупку объекта составляют 10-15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.

Фото: pixabay.com

Горячие пирожки

Главное – на рынок вернулись сами испанцы, которые влились в поток инвесторов. Национальный институт статистики (INE) показывает, что общее количество сделок начало расти в 2014 году – плюс 4%. В 2015-м – 11%, в 2016-м – 14%, в 2017-м – 14,6%. Годовая статистика за 2018-й может быть немного скромнее. Виновата в этом свободолюбивая Каталония, которая наделала шума со своим референдумом и отделением от Испании. Часть инвесторов взяла паузу. Но нет сомнений, что год снова завершится в плюсе.

Цены растут

По итогам 2017-го впервые за 6 лет средняя стоимость объекта в Испании добралась до отметки в €150000!

Впервые за последние годы в плюс рынок вышел в 2014 году. Евростат помнит всё: тогда стоимость квадратного метра подросла на скромные 1,8%. В 2015 – уже на 4,3%, в 2016 – на 4,4%, в 2017 – на 7,2%. Да, до сих пор есть регионы, где покупать не очень интересно – цены там низкие и растут ну очень медленно. Но это в испанской глубинке, а иностранцы там не покупают. Зато в самых популярных районах – в Барселоне, Мадриде, на Майорке, Ибице недвижимость дорожает быстрее, чем в среднем по стране.

Новостройкам — быть!

Конечно, кое-где строили и в кризис, но реально возводить новое жильё в Испании вновь начали опять-таки в 2014-м. До этого семь лет подряд количество разрешений на строительство только падало. Затем рост был небольшой – 2%. А в 2015-м началось… число разрешений увеличилось на 42,5%, в 2016-м – на 28,9%. В первом квартале 2016-го вообще был установлен пятилетний рекорд – число одобренных строительных проектов взлетело на 57% по сравнению периодом годом ранее. Впрочем, до докризисных показателей в строительном секторе ещё далеко.

Лёгкие деньги

Ипотеку берут по всей Европе. В Испании средняя ставка сегодня – 2,63% годовых.

Испанцы и приезжие всё чаще оформляют кредиты. По данным Национального института статистики только в январе 2018 года одобрено 29778 ипотечных заёмов на общую сумму €5,863 млрд. Количество кредитов за год выросло на 9,2%, а их сумма – на 19,9%. Средний размер вырос на 7,9% и составил почти €122000. Устали от цифр? Тогда просто запомните, что с ипотекой в Испании всё очень хорошо с конца 2014 года.

Пара слов про ВВП

Впервые после кризиса ВВП уверенно вышел из минуса и больше туда не возвращался в – угадали! – 2014 году. Рост тогда составил 1,38%. С того времени мировой банк ежегодно рапортует: в 2015 году рост 3,43%, в 2016 году – 3,27%, в 2017 – 3,05%. По итогам 2018 года МВФ прогнозирует цифру поскромнее – 2,8%. Но из-за взбунтовавшейся Каталонии, вообще были риски рецессии. Экономика устояла.

Работы всё больше!

О наболевшем. Безработица – одна из самых серьезных проблем в стране. Она остается одной из самых высоких в Европе, правда, в реальных цифрах уже несколько лет падает. В январе 2016-го безработица составляла 20,5%, в январе 2017-го – 18,4%, в январе 2018-го 16,4%. По данным за июль – 15,1%. То есть люди начали получать работу. Ещё один повод для оптимизма.

Туристический бум

Опрос Испанского института туризма (Turespaña) показал, что в туристической отрасли на начало 2018 года занято 2,65 млн человек (рост на 20% за 4 года). 2,17 млн из них составляют наемные работники и 484 тысячи – частные подрядчики. Это, на минуточку, 13,7% всего трудоспособного населения Испании! Немного больше, чем в секторе строительства…

Страна переживает настоящий туристический бум. В 2017-м сюда приехало 82 млн человек – почти на 9% больше, чем в 2016-м. Испания взобралась на вторую строчку рейтинга самых посещаемых стран мира (первая – Франция). С 2013 по 2017 число отдыхающих выросло на 30 млн человек. Доходы от туризма сегодня приносят 10% всех средств в казне страны!

P.S.

«Золотые визы» по программе инвестиционного ВНЖ в Испании выдавать пока не перестали.

• Читайте наш ТОП-30 популярных стран для покупки недвижимости. Знаете, кто на первом месте? Конечно, Испания!

Автор: Екатерина Холодова

Фото: Pixabay

Содержание

• Права и обязанности иностранных покупателей
• Поиск недвижимости на Кипре
• Подготовка к сделке
• Резервация объекта
• Заключение договора
• Регистрация права собственности
• Дополнительные расходы
• Ипотека на Кипре
• Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость на Кипре?

Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Гражданам ЕС разрешено покупать недвижимость без ограничений и без необходимости получения каких-либо разрешений от государственных инстанции.

Гражданам стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение Совета Министров. На деле эта процедура – простая формальность, так как разрешения выдаются без каких-либо ограничений. Проверяется только две вещи – нет ли у покупателя проблем с законом и не имеется ли уже оформленное на него жильё на Кипре.

Иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но эта проблема легко решается. Другие объекты недвижимости можно записать на членов семьи.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Согласно местному законодательству, иностранные граждане могут приобретать любой вид жилой недвижимости: дом, апартаменты, или участок земли до 4014 кв. м. А вот покупка коммерческой доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости на Кипре?

Владение недвижимостью на Кипре даёт право на получение многократной национальной визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. При этом возможности безвизово путешествовать по странам шенгенского соглашения нет. Кипр входит в состав ЕС, но не в шенген.

Покупка недвижимости на сумму от €300 000 автоматически даёт права на получение ПМЖ, который не требует продления. А через 7 лет в порядке натурализации можно оформить гражданство страны.

Также в стране действует программа инвестиционного гражданства, которая предоставляет кипрский паспорт при инвестициях на сумму от €2 000 000.

• Читайте об инвестиционном гражданстве Кипра а также ВНЖ и визовом режиме

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости на Кипре?

Любой собственник должен оплачивать на Кипре ежегодные налоги на недвижимость, а также коммунальные услуги.

• Читайте подробнее: Содержание недвижимости на Кипре

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

• Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом

Поиск недвижимости на Кипре

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости на Кипре можно с помощью открытых источников, таких как  интернет, специализированные печатные издания и  тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, прямо на месте получить консультацию.

• Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости

Большая база объектов недвижимости на Кипре собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале Prian.ru

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Кипре. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Кипру.

• Читайте материалы из цикла «Личный опыт» о покупке и владении недвижимостью на Кипре

​

Как искать риэлтора на Кипре?

При приобретении недвижимости на Кипре русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство. Только лицензированные агентства имеют право показывать и продавать объекты, имеют прямые контакты с продавцами. Поэтому, в первую очередь, нужно проверить у компании наличие лицензии, чтобы обезопасить себя от мошенников.

Конечно, можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно.

Так как российские покупатели на Кипре далеко не редкость, в большинстве лицензированных агентств и девелоперов есть русскоговорящие сотрудники. У некоторых риэлторских компаний и даже застройщиков есть офисы в России. Кроме того, недвижимость на острове можно подобрать и приобрести с помощью российских агентств, работающих на международном рынке. Приятный бонус – услуги риэлтора на Кипре обычно оплачивает продавец.

• Смотрите список риэлторов и застройщиков на Кипре.

​

Задачи риэлтора:

• подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
• организация поездки на Кипр на просмотры недвижимости;
• согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
• согласование процедуры сделки и даты встреч у нотариуса;
• подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Ответственность за чистоту сделки перед покупателем на Кипре полностью лежит на юристе, который ведёт сделку. Он отвечает за законность сделки, контролирует её на всех этапах, готовит договор купли-продажи, регистрирует недвижимость в Земельном кадастровом департаменте (District Land Registry Office) и переоформляет Титульный лист на нового владельца.

На Кипре можно найти русскоговорящего юриста, что позволит сэкономить на переводчике и просто более комфортно чувствовать себя при деловом общении.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счета в банке и резервация объекта

Открытие счёта

После выбора объекта необходимо открыть банковский счёт для осуществления платежей продавцу. Так как все расчёты на Кипре проходят по безналу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами можно выделить такие, как Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счёт открывается в евро. От физического лица понадобится только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.

Внесение задатка

Сразу после того, как покупатель окончательно определился с выбором, недвижимость необходимо зарезервировать. Надо оформить предварительный договор и внести задаток. Обычно он составляет 1-2% от стоимости объекта и является невозвратным платежом. И если покупатель позднее отказывается от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Но, если сделка срывается по вине продавца, сумма возвращается в полном объёме.

Подписание предварительного договора должно быть в присутствии юриста. Поэтому параллельно покупатель заключает договор на юридическое сопровождение сделки с кипрским юристом. Также покупатель (если не собирается присутствовать на всех этапах совершения сделки) оформляет на своего юриста Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрации недвижимости.  В таком случае покупатель может спокойно уехать.

Обычно объект резервируется на 1-1,5 месяца. За это время юрист проверяет документы на недвижимость, контролирует, чтобы юрист продавца оформил освобождение недвижимости от залогов и обременений (если они есть), при этом выдается Сертификат об отсутствии задолженностей (Tax clearance), подготавливает договор купли-продажи, согласовывает его с продавцом и покупателем и выходит на заключение сделки.

Этап 2. Заключение договора

При подписании договора могут присутствовать как продавец и собственник в сопровождении юристов, так и только их уполномоченные представители (в случае предоставления последним доверенности).

Договор купли-продажи можно подписать в присутствии нотариуса как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Договор подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам.

Обратите внимание! Юридическая система Кипра основана на британской. При покупке недвижимости, согласно официально принятому стандарту, договор составляется на английском языке. Но при желании покупателя в дополнение к англоязычному может быть подготовлен и нотариально заверен экземпляр на другом языке.

В договоре должно быть четкое описание объекта недвижимости, а также порядок оплаты сделки. При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта. Также при подписании договора купли-продажи необходимо оплатить государственную пошлину – гербовый сбор за легализацию сделки. 

Этап 3. Оплата сделки  

При совершении сделок с недвижимостью на Кипре, расчеты между продавцом и покупателем осуществляются с помощью банковских переводов. На момент подписания договора купли-продажи покупатель должен перевести продавцу 30% от стоимости объекта. Оставшаяся часть суммы за вычетом залогового платежа перечисляется после подачи заявления на разрешение от Совета Министров Кипра на приобретение недвижимости и одобрения на льготу по НДС. Либо, при предоставлении рассрочки – по заранее согласованному графику. В случае нарушения графика платежей, предусмотрены штрафные санкции.

• Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости

8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года. Согласно поправкам, не только граждане Республики Кипр или ЕС, но и третьих стран, при приобретении недвижимости имеют право на льготную ставку НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%.

Как получить льготу по НДС на Кипре

Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:

Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв. м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС:

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:

• Контракт на приобретение недвижимости;
• Архитектурные планы на недвижимость;
• Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке;
• Копию паспорта;
• Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке;
• Заверенную копию разрешительной документации на строительство;
• Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости;
• Подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре: копия счетов за телефон, воду, электричество; квитанции об уплате налогов и т.п.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

Процедура возмещения НДС

Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в договоре на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.

Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.

После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.

Этап 4. Регистрация нового собственника

После заключения договора иностранный покупатель, а точнее его юрист, занимающийся сделкой, должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.

Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать документ в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя.

Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома.

После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы:

• заявление, которое подаётся в региональную земельную палату;
• квитанции об оплате регистрационного сбора;
• квитанция об оплате налога на оформление собственности.

При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.

Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.

Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист. Процедура выписки может занять до 10 лет. Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть номер Титула собственности, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности или желания присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять юрист. В этом случае необходимо оформить на него Генеральную доверенность, заверенную приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании доверенности юрист сможет вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости.

• Смотрите примеры объектов недвижимости на Кипре

​

​

Прекрасная видовая вилла, стоимостью €900 000.  Обратите внимание, при продаже всегда указывается только цена недвижимости. Дополнительные расходы, налоги и сборы сюда не включены.

Дополнительные расходы
Гербовый сбор

Взимается 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта и 0,2% от оставшейся части суммы, превышаюшей €170 860. Гербовый сбор необходимо оплатить в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. А затем передать договор в Земельный комитет. Регистрация должна произойти не позднее, чем через два месяца после заключения договора.

Сбор за переоформление права собственности на недвижимость или Титульный сбор

При сумме сделки до €85000 уплачивается 3% от стоимости объекта. От €85000 до €170000 – 5%, свыше €170000 – 8%.

Есть возможность снизить сбор. При оформлении собственности на двух или более лиц сумма уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника пропорционально снижается, а значит и ставка налога становится ниже.

НДС

19% –только для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 мая 2004 года). Покупатели, приобретающие недвижимость в первый раз, имеют право подать заявление на возврат НДС в том случае, если они выплатили НДС на отдельные объекты недвижимости, которые были куплены после 1 мая 2004 года. В данном случае получается, что покупатель освобождается от уплаты сразу двух налогов – НДС и титульного сбора – а платит только налог на покупку. Земельные участки НДС не облагаются.

Гонорар юриста

Составляет  1% от стоимости недвижимости +НДС. В индивидуальном порядке юристы нередко дают скидки, поэтому можно поторговаться.

Пример расчета дополнительных расходов:

Дом площадью 145 кв. м с 3 спальнями, построенная в 2010 году. Расположена на участке в 750 кв в курортном районе Корал-Бей (пригород Пафоса). Стоимостью – €360 000

Налог на переход права собственности — €22 000

Гербовый сбор — €630

Гонорар юриста: €3600

Общая сумма расходов:  €26 230

Офис Банка Кипра

Ипотека на Кипре

Иностранцы могут получить ипотечный кредит на покупку кипрской недвижимости. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре – Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Обычно кредит составляет от 60% до 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует титул (Title Deed).

Документы на получение ипотечного кредита подают после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки банки обычно требуют следующую информацию о заёмщике:

• информация личного характера о клиенте (личность, занятость, отсутствие проблем с законом);
• копия загранпаспорта;
• банковская выписка о существовании/отстутствии долгов;
• декларация о личных доходах;
• свидетельство о доходах;
• оригинал договора о продаже недвижимости;
• копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
• копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
• сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
• открытие банковского счета;
• разрешение от местных властей;
• подтверждение оплаты гербового сбора.

Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Её рассмотрение занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не имеет проблем с законом, заявка одобряются.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранные граждане могут покупать квартиры и недвижимость на Кипре почти без ограничений. Единственное – иностранцы имеют право купить на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но это ограничение можно обойти, оформив другие объекты недвижимости на членов семьи.
• Покупатели недвижимости имеют право на получение кипрской мультивизы. А также  могут получить ПМЖ и гражданство в рамках кипрской программы «золотой визы» и программы инвестиционного гражданства.
• Юрист — ключевой участник сделки, который гарантирует её безопасность.
• Договора купли-продажи должен быть зарегистрирован в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office) не позднее чем через 60 дней после подписания.
• Для иностранцев на Кипре доступно ипотечное кредитование по ставка 5,5-7% годовых

Текст — Екатерина Холодова

Содержание:

• Права и обязанности иностранных покупателей
• Поиск недвижимости в Италии
• Подготовка к сделке
• Резервация объекта
• Заключение договора
• Регистрация права собственности
• Дополнительные расходы
• Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии?

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.

Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Несмотря на «Пакт о равноправии», налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии?

Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / Residenza Elettiva). Наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.

Читайте подробнее: Визовый режим и вид на жительство в Италии.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии?

У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Италии.

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Поиск недвижимости в Италии
Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем все самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру. Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции.

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риэлторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.

Как искать риэлтора в Италии

В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Россияне и выходцы из других стран Восточной Европы не единственные покупатели в Италии, здесь много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Но все-таки среди «наших» страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она входит в ТОП-5 популярных направлений). Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (т.е. локациях, популярных среди иностранцев), будут и русскоговорящие сотрудники.

Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риэлторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс, российские агентства часто налаживают партнерские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.

Смотрите список риэлторов и застройщиков, работающих в Италии.

При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.

Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Подготовка к сделке
Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии – получения медицинской страховки, устройства по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т.п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта
Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Вносим задаток

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 5-10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора
Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

• Персональные данные продавца и покупателя.
• Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе, размер внесенных задатков.
• Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.

После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 4. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трех месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.

Смотрите примеры объектов недвижимости в Италии.

Дополнительные расходы
Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная/вторичная), статуса покупателя (резидент/нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности.

• Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:

  Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2%

  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50

  * вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом

• Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:

  Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200

  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200

  НДС (IVA) – 4%

• Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

  Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9%

  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50

• У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

  Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200

  Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200

  НДС (IVA) – 10% (22% – элитное жилье).

Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:

• Объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса «люкс».
• Покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с помощью налоговых льгот (требование «первый дом»).
• Покупатель долже зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.

Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.

Гонорар риэлтора

По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса + плата за регистрацию недвижимости в Реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Резюме

• В Италии на законодательном уровне закреплены равные права местных и иностранцев на покупку недвижимости.
• Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
• Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который является гарантом юридической «чистоты».
• Размер налога на покупку для нерезидентов выше, но все иностранцы также могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare.

Содержание

• Права и обязанности иностранных покупателей
• Поиск недвижимости в Германии
• Открытие счета в банке и проверка объекта
• Заключение договора
• Оплата сделки
• Регистрация нового собственника
• Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Германии
• Резюме

Права иностранцев на покупку недвижимости
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии?

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии?

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии?

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Даже минимальная задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы или даже лишению ВНЖ. А долг может быть занесен в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость может быть принудительно продана на аукционе.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в Германии

Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете воспользоваться самостоятельным поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.

Подробная база объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии. Обратите внимание на свежий обзор.

Как искать риэлтора в Германии?

В Германии участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. И вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы редко решаются на подобный шаг и обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Россияне в Германии – одни из самых многочисленных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах недвижимости есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риэлторских компаний есть представительские офисы в Москве и Санкт-Петербурге.

Смотрите список риэлторов и застройщиков Германии.

Риэлтор в Германии сопровождает покупатиеля от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности такого риэлтора входят также:

• Ведение переговоров с продавцом
• Предоставление консультации при подборе жилья
• Решение вопросов с банками

Обратите внимание! Риэлторская деятельность в Германии лицензируется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у специалиста наличием разрешения на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO. Подтверждением профессионализма риэлтора также является его членство в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счета в банке и проверка объекта

Открываем счет в банке

Расчеты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчету. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета, в том числе и российского. Юридических препятствий для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию. Также некоторые банки требуют наличие у заявителя почтового адреса в Германии для пересылки документов (возможно указание адреса риэлтора, который помогает в открытии банковского счета) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк может попросить справки о доходах.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Проверяем объект

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, покупатели перенимают только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые задолженности по кредитам на покупку жилья должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности.

Покупатель переводит деньги на счет продавца или напрямую на счет кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспеченный собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счет покупной стоимости или ее части. Если же ее недостаточно, то часть долга покрывается за счет покупной стоимости, а покупатель и банк заключают между собой договоренность о способе погашения по поводу оставшейся части.

Другими важными документами, касающимися недвижимости, являются жилищный устав «Teilungserklärung», протоколы собраний владельцев «Eigentümerversammlungsprotokolle», экономический план «Wirtschaftsplan» и расчет коммунальных услуг „Nebenkostenabrechnung“.

В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нем, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т.д.).

Из протоколов собраний владельцев за последние годы (рассматриваются обычно три последних) можно почерпнуть много важной информации о владельцах других квартир в доме, о принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т.д.

Экономический план и расчет коммунальных услуг показывает по пунктам суммы, подлежащие к ежемесячной оплате, называемой жилищной платой «Hausgeld» или «Wohngeld». Отсюда можно увидеть, из чего складывается ежемесячная плата и как можно ее оптимизировать или снизить.

Этап 2. Заключение договора

Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу и первый и второй могут явиться поочередно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договора у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.  Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух в присутствии продавца и покупателя, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того, как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе и все получают его заверенные копии.

Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счет своей комиссии в размере либо 1%  от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки) либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).

Этап 3. Оплата сделки  

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется только в случае, если стороны желают быстрый переход владения.

В этом случае оплата покупной стоимости производится на специальный трастовый счет нотариуса. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость. После оплаты на трастовый счет производится передача ключей, и покупатель уже имеет право заселяться в приобретенную недвижимость.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) оплачивает покупную стоимость на счет продавца.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата «экономического перехода прав собственности» – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости или же на следующий день после оплаты.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от двух до четырех месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. При удаленном приобретении вы оформляете доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии
Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Федеральная земля

Налоговая ставка

Берлин

6%

Бранденбург

6,5%

Баден-Вюртемберг

5%

Бремен

5%

Гамбург

4,5%

Нижняя Саксония

5%

Северный Рейн-Вестфалия

6,5%

Рейнланд-Пфальц

5%

Саар

6,5%

Саксония Анхальт

5%

Шлесвиг-Гольштейн

6,5%

Тюрингия

6,5%

Бавария

3,5%

Гессен

6%

Мекленбург-Померания

5%

Саксония

3,5%

Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости — низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости — высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости — более низкая.

Оплата комиссии риэлтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.

В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Налог на приобретение недвижимости

3,5-6,5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли

Услуги нотариуса

0,7-3% в зависимости от цены объекта

Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги)

0,3-1% от суммы сделки

Комиссия маклера

В среднем 3-6% от суммы сделки + НДС
По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании

Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

• Стоимость недвижимости: €65000
• Налог на приобретение: €3250
• Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
• Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
• Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141

Резюме: это надо запомнить

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости в стране предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Но приобретение собственности не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает ее чистоту и безопасность, — нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два-четыре месяца.

   

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала исполнительного директора компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Unsplash.com